品牌成立的第十年，新辦公運營商LIMO零秒宣布新項目零秒電子城社區投入運營，緊挨著360總部和798藝術區，而且，面積足足有兩萬平米。

這讓商辦行業感到吃驚：酒仙橋地區在北京寫字樓市場里向來優勢不明顯，空置率和租金水平長期低迷。這樣的年景，這樣的存量市場下，在這樣一個區域，新增如此大面積的供應，簡直匪夷所思。

但按照零秒空間總經理張嘉佩的說法，零秒這么做，是有自己的底氣。

從2014到2024，共享辦公空間賽道經歷了高速增長的泡沫期，而后急轉直下：昔日行業龍頭WeWork曾創下令人咂舌的470億美元估值，而到2023年底已宣告破產；國內眾多品牌當年乘著移動互聯網浪潮蜂擁涌入，如今也隨之相繼落寞離場。而這其中，還有少數像零秒空間這樣的品牌，走出了一條鮮有人走的路。

某種意義上，這一賽道也是上一個十年發展的縮影——從最初雙創時代的啟幕，到移動互聯網的巨浪，再到硬科技和產業鏈發展為投資熱點，直到現在的“新質生產力”，辦公空間作為企業發展的物理載體，見證并共同經歷了這一路的變革與挑戰。而其也和每個時代的新興產業一樣，依循市場經濟發展規律以及洞悉市場需求變化，均在謀求新的變革與突破。

事實上，隨著2019年共享辦公最初的商業模式被“證偽”，存活至今的品牌運營商早已摘去了“共享辦公”的標簽，長成了與當初完全不同的模樣，且是更符合中國市場國情的模樣。這些玩家一路精打細算，也果斷求變，從而見證了這十年來中國本土商辦地產行業的繁華與變遷。

回顧行業十年波瀾，是什么造就了現在的局面？零秒躍勢而上選擇繼續拓寬邊界的底氣從何而來？這些都要從頭說起。

以“企業經營”為本，瞄準企業未被真正滿足的需求

時間拉回到2014年，在“大眾創業、萬眾創新”的政策倡導下，“創客空間”、“孵化器”等各類名號的創業場所快速成長。彼時共享經濟正熱，大洋彼岸的WeWork乘勢崛起，“共享辦公”自此西風東漸。

2016年，國內移動互聯網創業熱潮來到頂峰，創業邦創投庫的數據整理顯示，2016年上半年互聯網行業投融資案例達1656起，融資總額近460億美元。對應地，共享辦公空間行業也迎來了行業爆發：據不完全統計，2014年，國內共享辦公空間數量尚不足50家，而經過兩年的飛躍發展，其數量已超過4200家。

零秒也正是在這一時間入場。經過一年的啟動期，零秒空間在2015年走進共享辦公賽道，帶著京東方科技服務二十余年的產業園區運營服務及資產管理經驗，開始探索新商業模式。

零秒首個旗艦項目——零秒恒通社區

在政策、市場紅利驅使下，共享辦公賽道生機勃發，同時野蠻生長的苦果也在今后的幾年里悄然種下。隨著初創型企業、成長型企業和成熟企業的辦公品質需求提升，共享辦公空間質量良莠不齊，產品同質化嚴重等問題也開始顯現。在經營效益的壓力下，這個行業在2016年底迎來了第一次洗牌期。

而當大多數品牌想盡辦法以“開放共享”的理念教育市場、以折扣價與花哨的服務討好客戶時，零秒空間的關注點卻始終著眼在“企業經營痛點”上，思考如何滿足企業經營的真實辦公需求。此時的零秒，瞄準了成長型企業及成熟型企業的分支機構，與集團運營的產業園區形成互補，期望通過鎖定差異化的客群，打破行業同質化壁壘。

“零秒直到2019年才試水了開放式工位產品，此前的產品都是獨立辦公空間+大公共區的形態。我們認為國內客戶是非常看重辦公隱私的，只是在團隊初創期，這一需求會被經營壓力壓抑。因此當時的零秒并不算是逆勢而為，而是看準了企業那部分未被真正滿足的需求。我們一直在發展的，也正是這種填補空缺的能力。”張嘉佩回憶道。

零秒空間多為獨立辦公室+大面積共享區組合（零秒電子城社區實景）

在零秒看來，除了固有認知中的規模化企業，小企業和散租客戶也可以是產業園區的潛在客群。2016年，零秒在北京市朝陽區恒通國際商務園落成的首個旗艦項目——零秒恒通社區，便成了當時共享辦公領域的一個“另類”：沒有一個開放工位，而是為企業提供不同規模的獨立辦公室；同時以各種共享區域增加空間層次感、擴充使用面積以及增加運營坪效，讓辦公的私人空間和共享空間得以共存。可以說，恒通社區的出現對于當時的產業園區而言，無論是原有空間的功能性、產品的多元化還是客群的補足，都是一次全新的嘗試。

不同于快速搶占區域市場、全國多點布局的其他新辦公玩家，每一步都求“穩”的零秒，以京東方人的“匠人思維”及“有效規模發展戰略”，始終冷靜地看待行業中存在的問題與機會。零秒以鏈條式的產品結構，開創了在當時具有鮮明特色的“需求型辦公空間”。如今看來，這一決策是正確的：受到時代紅利的滋養，零秒抓住了這一批從主流共享辦公空間溢出的客群，也以此為根基，開始探索適合自己的發展道路，并且經受住了資本快速擴張的誘惑與裹挾，穩抓穩打。

走精品路線，獲取“有效規模”增長

在資本的灌溉下，眾多品牌在2017、2018年迅速規模化壯大，共享辦公賽道于2018年迎來頂峰。艾媒咨詢數據顯示，截止到2018年6月底，中國聯合辦公平臺數超過300家，布局網點數超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數達200萬個。

但此時“資本寒冬”已經在不知不覺中漸漸降臨，作為客群主力的創業公司們正在減少。整個賽道的玩家，一邊步履不停持續擴張，一邊還要承受市場逐漸下行的壓力。

彼時的零秒在規模上，到2019年僅有8個辦公空間項目，運營體量為6萬余平米。與賽道頭部玩家規模相距甚遠的零秒認為，盲目擴大和規模復制并非是最重要的，唯有控制好“有效規模”，才能走得更遠。

零秒恒通社區實景

基于這一考量，零秒選擇放慢步伐，穩扎穩打，逐步走向精細化運作，在產品業態和擴張模式上均有所創新。充分考慮到傳統商辦地產項目擴張極度倚賴資產且回本周期過長，零秒向酒店、長租公寓等更為純熟的輕資產運營模式學習和借鑒。

以2019年開業的酒仙橋社區項目為例，零秒為其配置了辦公、酒店、餐飲及其他完善的商業業態，相比以往單一功能的辦公空間，這是一個現代化的綜合商業辦公社區。此外，作為零秒第一個以純輕資產模式拓展的項目，該項目采用合作方提供物業及裝修的全輕模式。零秒為合作方提供了全鏈條的委托運營服務，從樓宇的規劃定位、方案設計、工程管理、市場招商、運營管理每一個階段輸出專業團隊。而其具體合作模式則為“基礎管理費+效能管理費”，其中基礎管理費按服務模塊收取，對應清晰的服務內容及輸出成果；效能管理費按經營業績指標達成情況兌現，約定為GOP一定比例的獎勵分成。

零秒首個輕資產項目——零秒酒仙橋社區

據了解，在精細化的輕資產模式運作下，即使是在疫情的沖擊下，零秒酒仙橋社區仍舊保持了90%左右的出租率。這與市場上眾多辦公租賃空間空置率普遍加大、租金普遍下調的情形不同，零秒酒仙橋社區形成了鮮明對比。

在項目擴張上，零秒同樣秉持“有效規模”原則，看重盈利而非空間數、面積數的增長。“做空間運營產品無非是算利潤空間：時間差、面積差、成本差。算得過來賬的項目我們才會拓。”張嘉佩說，“如今新入市的零秒電子城社區這兩萬平米空間也是如此。”

“時間”和“面積”的利潤空間，即是坪效的提升空間——如何提升單位空間在單位時間內的利用率和營業額，這考驗的是產品設計；“成本”的利潤空間，則考驗的是前期投入成本和后期運營成本的管控，而這三者最終都可歸結為成本問題。面對市場下行，零秒開始尋求成本上的突破。

“我們嘗試建立一套高效的標準化體系，既能匹配市場客戶的需求，同時又要最大限度的節約成本，為零秒輕資產運營輸出奠定堅實的基礎，從而獲取有效規模增長。”

張嘉佩介紹，零秒有自己的市場調研團隊，這些一手反饋讓零秒能夠更及時清晰地把握市場需求的變化，并快速聯動產品和運營端，實現能季度響應的產品服務調整。2019年起，零秒在信息化建設方面的投入力度也逐步加大，圍繞數字化服務、數字化營銷、數字化管理，進行“資產管理端”與“運營服務端”的底層架構建設和完善。

零秒“科技服務賦能站”智慧展廳

相較于許多“由輕到重”的共享辦公品牌，零秒將這一經營模式的發展歷程完全反了過來。而在面對創業過程中的規模擴張和產品戰略規劃時，零秒也鮮有大手筆或賭博式的操作，而是傾向于采取審慎和穩健的策略。這在市場蒸蒸日上之時，或許讓其錯過了一定的收益，但在市場下行之時，這一務實的風格卻顯示出了極大的價值。

明確時代風向，做精產業服務

2019年9月，WeWork撤銷IPO申請。

波瀾并沒有立刻平息，在接連不斷的質疑和丑聞曝光后，WeWork的估值也從年初的470億美元直降至150億美元以下，共享辦公賽道的風光不再。在資方看來，為盈利遙遙無期的二房東慷慨供血的日子已經結束了。而對于賽道所有玩家來說，今后走什么樣的發展路線，講什么樣的故事，成了最急需解決的問題。

彼時，受疫情影響中小企業正面臨著市場萎縮，辦公空間需求呈下滑趨勢。當時數據顯示，86.46%的企業生產經營受到較大影響。其中，38.90%的中小企業反映影響嚴重，經營暫時處于停頓狀態。與此同時，國家層面紛紛出臺一系列惠企政策，從財稅、金融、就業、外貿等方面多措并舉，幫助企業渡過難關。

在這樣的形勢下，共享辦公品牌紛紛尋求自救但收效甚微。玩家們終于想起了共享辦公的重資產屬性，擴張期簽下的一份份租約，產生了大量真金白銀的租金和運營支出，迅速將品牌們拖入泥濘。疊加創新創業熱潮的冷卻，行業下行已成定局。

而彼時的零秒早已意識到，單純的空間租賃業務遠不足以撐起當時的高估值想象，國內“空間+科技”等敘事開始興起，但諸如此類的增值業務，并不足以撐起第二條增長曲線。憑借早期控制有效規模發展的積累和經驗，以及始終堅定瞄準企業需求，零秒及時探索出了屬于自己的第二增長曲線。

零秒電子城社區實景

“以往，大家專注于‘空間’的租賃，追求園區大空間，走的是‘瓦片經濟’路線。2019年轉向之后，零秒結合政府的區域和產業規劃，給項目設立明確的產業方向，定位項目為‘聚焦某一重點產業方向的辦公服務載體’，并且要求項目入駐企業的產業聚合度必須達到一定比例。”提及零秒的差異化路線，張嘉佩補充道。

零秒在合肥落地的首個孵化加速空間項目——零秒戈斯曼孵化加速中心就是這一轉型的最初產物。緊跟當時的產業政策，戈斯曼項目依照《合肥高新區“十四五”重點產業招商規劃》，聚焦高新區“芯屏/器合”產業，招納產業領域上游、中游、下游的科技型企業，以此推動高新區產業發展升級。同時，作為園區運營方的零秒，開始嘗試為科創企業提供一站式的孵化成長服務，積極幫助入駐企業落實政策申報，幫助企業實現降本增效。

零秒戈斯曼孵化加速中心實景

同一時間點，零秒作為京東方科技服務旗下業務單元，在集團“科技服務戰略”指引下，零秒著力聚焦中小企業的經營發展困境，嘗試以“空間服務+企業服務+產業服務”的多維服務組合作為新的增長曲線。自2018年組建團隊著手搭建科技服務體系后，零秒就開始琢磨如何提供“企業陪伴式的成長服務”。然而把服務做精做好，需要精準地把握企業在不同發展階段的個性化需求，這在整個行業里都屬于非常困難的事情。

彼時，北京朝陽區正加快推動醫療健康產業發展，推動生物醫藥、新一代信息技術、工業互聯網等新興產業項目在現代化首都都市圈落地。在這一背景下，零秒也開始招納醫療健康產業鏈上具有顯著成長空間的企業，當時入駐的逸超醫療，便是這一變革的受惠方。

逸超醫療是一家致力于“E超”醫療設備研發和生產的科創企業，入駐零秒時，公司正處于快速成長階段。在零秒科技服務團隊的幫助下，逸超醫療在產業政策、科創賽事、項目投融資等多方面獲得了資源積累和支持，并憑借技術攻關課題取得了不少亮眼成績。不僅如此，零秒還申請了京東方智慧醫工的醫療健康產業資源積極與逸超醫療進行聯動，助力開展市場推廣、研發生產等，充分助力了企業客戶在產學研投各領域的資源積累與合作開展。

逸超醫療參與零秒產業創投活動

目前，零秒的入駐企業已集中在醫療健康、人工智能、新一代信息技術、文化科技、現代服務五大產業領域。在不斷的研究和服務過程中，零秒也逐步建立起面向不同成長階段企業的“4+N科技服務體系”，包括政策指導、管理咨詢、賽事服務、研學服務等。

在外界看來，零秒當時的時代嗅覺是超前的：企業與產業生態的協同發展，成為了2019之后的經濟發展主旋律。而背靠集團的產業鏈資源，零秒也真的走出了這一條發展道路。在“空間”和“服務”兩大能力提升基礎上，零秒思考的是如何實現1+1＞2的效應，增強產業孵化的能力，持續提升品牌服務能力的附加值。

辦公空間運營的生意還有多少想象空間？

十年間，從共享辦公到創新空間深度運營，作為行業變遷的見證者、親歷者，應對市場變化適時創新，又該賦予零秒何種新的定位？

“一直以來，零秒致力于做最懂產業的空間運營商，但是跳脫‘空間’，我們給予行業的附加值或許是‘最懂產業的工業品’。”

值得參考借鑒的是，十年間，通過深入分析市場趨勢和客群需求變化，零秒幫助企業把握行業脈搏，實現從單一的創業扶持到整個產業鏈的聯動發展。零秒因此成為了企業長期成長的伙伴，不僅重視產業孵化能力的提升，幫助企業解決當前的挑戰，更為企業未來的可持續發展提供更多助力。

零秒電子城社區實景

談及零秒接下來的發展走向，張嘉佩認為，“零秒接下來的主要發展方向是產業服務空間。無論是企業客戶還是業主方，都非常重視運營商在產業服務方面的經驗。目前的零秒，科技服務體系仍然處于1.0階段，未來還有很大的成長空間。”自2014年成立以來，零秒先后形成了商務辦公空間LIMO SPACE 、創新生態社區LIMO HUB、孵化加速中心LIMO SPEED三大產品線，具備了服務企業全生命發展周期的能力，接下來，零秒將參照朝陽區“3+X”特色產業生態體系，持續深耕探索產業招商，助力城市有機更新，賦能企業長久發展。

這意味著，零秒將利用其對產業的理解，為企業提供更加精準和高效的服務。這不僅包括物理空間的運營，更涉及到產業生態的構建和優化。而更具想象空間的未來在于，零秒會如何順應新技術、新趨勢的發展，以及看到那些不會隨著時代改變的東西——諸如對企業經營的理解，對客戶服務的承諾，和對創新的追求。