無(wú)論是世界還是中國(guó),城市化的進(jìn)程都有一個(gè)顯著特征,即大城市和城市群的不斷增加這一經(jīng)驗(yàn)事實(shí)。隨著城市化進(jìn)程加速,城市界限不斷擴(kuò)大,城市人口數(shù)量和密度也不斷增加。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提出了新的要求和挑戰(zhàn)。

作為極具影響力的建筑門戶網(wǎng)站,搜建筑網(wǎng)前瞻行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),攜前沿思考邀請(qǐng)亞薩合萊中國(guó)商業(yè)解決方案事業(yè)部董事總經(jīng)理?xiàng)蠲?針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展問(wèn)題,進(jìn)行了一場(chǎng)深度的探討。

搜建筑:從單點(diǎn)城市到一群城市,再到真正意義的‘城市群’,中國(guó)的城市化進(jìn)程已然步入城市‘群’雄逐鹿的時(shí)代,城市群的融合與擴(kuò)張對(duì)商業(yè)建筑市場(chǎng)將產(chǎn)生怎樣的影響?

楊敏: 近年來(lái),我們都有關(guān)注到政府在不同會(huì)議中反復(fù)提及和討論城市群,并頻繁發(fā)布與城市群相關(guān)的政策,比如“十三五”規(guī)劃確定了建設(shè)京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳為世界級(jí)城市群的目標(biāo);“十四五”規(guī)劃進(jìn)一步提出要發(fā)展壯大城市群和都市圈,推動(dòng)城市群一體化發(fā)展,全面形成“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局,共布局了19個(gè)國(guó)家級(jí)城市群,其中重點(diǎn)優(yōu)化提升京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、成渝和長(zhǎng)江中游這5個(gè)城市群。在我看來(lái)“城市群”概念已經(jīng)成為國(guó)家城鎮(zhèn)化的一個(gè)重要實(shí)現(xiàn)形式,眾多城市群已被納入國(guó)家下一步著重打造的重點(diǎn)區(qū)域。

而城市群的融合擴(kuò)張將為商業(yè)建筑市場(chǎng)注入新的動(dòng)能并帶來(lái)巨大的機(jī)遇。隨著城市群的發(fā)展,主要核心城市的商業(yè)、交通、創(chuàng)新以及關(guān)鍵性人才優(yōu)勢(shì)集中度高,將加速核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)聚集,這也意味著,在這種趨勢(shì)下,將催生出更多的辦公樓、綜合體、產(chǎn)業(yè)園以及酒店等商業(yè)建筑的擴(kuò)張需求。

搜建筑:2023年第二季度辦公樓市場(chǎng)中,總部性需求托底,各行業(yè)雖然復(fù)蘇步調(diào)不一,但總體而言,商業(yè)辦公樓市場(chǎng)依舊存在較強(qiáng)的需求韌性。企業(yè)總部辦公大樓作為商業(yè)辦公樓需求的重要支撐部分,將呈現(xiàn)出怎樣的趨勢(shì)?

楊敏:近年來(lái),我們可以看到許多企業(yè)都在扎堆買地,構(gòu)建屬于自己的總部大樓,得益于總部經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大,上海、深圳、北京仿佛像一座巨大的磁場(chǎng),吸引了四面八方的人才,也吸引了名企聚集,總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。

各種各樣新型的總部大樓如雨后春筍一樣拔地而起,這些年來(lái),我們也合作了不少總部大樓的案例,包括三星、京東、華潤(rùn)、騰訊等行業(yè)頭部企業(yè),并對(duì)此做了一些趨勢(shì)的研究。就從我個(gè)人來(lái)看,企業(yè)總部辦公大樓主要呈現(xiàn)出了安全安保、智能化、綠色環(huán)保這三大趨勢(shì):

隨著城市中心的資源富集,越來(lái)越多的建筑向空中發(fā)展,超高層總部大樓、寫字樓生機(jī)盎然,當(dāng)然,樓層越高,建筑對(duì)安全設(shè)施也提出了更高的要求。在京東總部大廈中,亞薩合萊商用解決方案事業(yè)部秉承為用戶創(chuàng)建更安全開放通行環(huán)境的宗旨,為其提供了近2,000樘鋼質(zhì)防火門,以確保樓宇后勤區(qū)域的出入口防護(hù)萬(wàn)無(wú)一失。在安全的基礎(chǔ)上,我們的防火門還可通過(guò)配備自動(dòng)開門機(jī)、電控五金,以及讀卡器、面部識(shí)別等授權(quán)設(shè)備,增加門控管理功能。使普通防火門在發(fā)揮防火防煙性能的同時(shí),對(duì)重點(diǎn)區(qū)域出入人員進(jìn)行身份識(shí)別,為安防提供雙重保障。

數(shù)字化趨勢(shì)下,許多企業(yè)都在尋求一些智能化手段來(lái)實(shí)現(xiàn)安全、有效的管理。例如,樓宇安防系統(tǒng)在保護(hù)企業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)安全的同時(shí),還配備了入侵警報(bào);利用傳感器和控制器,企業(yè)總部大樓可對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)檢查,在災(zāi)情發(fā)生時(shí),自動(dòng)報(bào)警、引導(dǎo)疏散,能切實(shí)保障企業(yè)人員安全。在員工訪問(wèn)上,訪客管理系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)訪客在線認(rèn)證與云端人臉授權(quán),快速地完成預(yù)約來(lái)訪,智能高效。

現(xiàn)如今,綠色低碳已成為全球共識(shí)和發(fā)展趨勢(shì),許多企業(yè)也更注重對(duì)綠色、低碳的節(jié)能技術(shù)及環(huán)保產(chǎn)品的使用,為員工創(chuàng)建更美好的環(huán)境。亞薩合萊商用解決方案事業(yè)部的綠色產(chǎn)品涵蓋防火門、插芯鎖、閉門器、合頁(yè)、開門機(jī)等,使用環(huán)保原材料及工藝,低耗節(jié)能,同時(shí)兼顧使用體驗(yàn)。我們相信,通過(guò)穩(wěn)定的產(chǎn)品質(zhì)量為用戶構(gòu)建可持續(xù)建筑環(huán)境已是大勢(shì)所趨。

搜建筑:城市現(xiàn)代化建設(shè)推進(jìn),傳統(tǒng)的商業(yè)體也迎來(lái)了新的轉(zhuǎn)型,人們對(duì)商業(yè)中心的環(huán)境需求也隨之改變。請(qǐng)您分享對(duì)商業(yè)綜合體的發(fā)展前景以及趨勢(shì)的預(yù)測(cè):

楊敏:從以前市中心的百貨商場(chǎng)到近郊的購(gòu)物中心,再到現(xiàn)在越來(lái)越多新型商業(yè)體的崛起,我們都切身體驗(yàn)到商業(yè)綜合體不再是單一的購(gòu)物場(chǎng)所,而是成為了“第三空間”。什么是第三空間呢?就是我們所向往的一個(gè)集消費(fèi)場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)所和社交場(chǎng)所為一體的公共場(chǎng)所,各大商業(yè)綜合體也是為了打造“第三空間”拼盡全力,我認(rèn)為離不開以下兩個(gè)方面:

商業(yè)綜合體的“融合式”生長(zhǎng):以往綜合體的設(shè)計(jì),酒店是酒店,辦公是辦公,商場(chǎng)是商場(chǎng),各單元之間有明確界限區(qū)分,現(xiàn)在,隨著消費(fèi)人員的改變,綜合體不再是單一的消費(fèi)空間,而更多體現(xiàn)在公共空間、社交場(chǎng)所,以及以人為本的感受上的融合。例如,深圳寶安大空港片區(qū)的新地標(biāo)中旅投資大廈,就遵循了“有限空間業(yè)態(tài)最大化”的設(shè)計(jì)理念,建筑垂直布局了辦公、屋頂綠地、空中會(huì)議、商業(yè)、地下室等多功能業(yè)態(tài),呈現(xiàn)出自下而上的“融合式”生長(zhǎng)。

文旅綜合體的前景可期:在當(dāng)今文旅融合、技術(shù)融合的大環(huán)境下,沉浸式的體驗(yàn)式綜合體空間,已經(jīng)成為吸“睛”的城市新消費(fèi)場(chǎng)景。上海前灘太古里的街區(qū)規(guī)劃中,1/3 的面積都用于綠化,自然主題的開放街區(qū),將商務(wù)寫字樓、公園、體院場(chǎng)、購(gòu)物中心串聯(lián)在一起,強(qiáng)調(diào)生態(tài)與街道融合的宜居城市空間。亞薩合萊商用解決方案事業(yè)部有幸參與了該項(xiàng)目的建設(shè),從前期方案到現(xiàn)場(chǎng)安裝,近3,000樘門的全系列美標(biāo)五金,包括插芯鎖、逃生裝置、閉門器及小五金,為承接龐大客流量的商業(yè)綜合體提供安全保障,并確保了高頻使用環(huán)境下的產(chǎn)品耐用度,減少后期維護(hù)成本。

搜建筑:隨著國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)改善,消費(fèi)主力人群改變,酒店消費(fèi)偏好也隨之變化。在您看來(lái),酒店業(yè)將朝著什么樣的方向發(fā)展?

楊敏:酒店作為我們關(guān)注的核心垂直市場(chǎng)之一,這些年我們也投入不少時(shí)間去深挖。我們認(rèn)為酒店業(yè)將會(huì)通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型,并融合新穎的、個(gè)性化的設(shè)計(jì)來(lái)提高客戶體驗(yàn)和業(yè)務(wù)效率。

與戶外體驗(yàn)融合的酒店式建筑設(shè)計(jì)備受青睞。在情緒價(jià)值主導(dǎo)幸福體驗(yàn)感的當(dāng)下,酒店經(jīng)營(yíng)者們將酒店室內(nèi)與室外相融合,看起來(lái)建筑就好像生長(zhǎng)在自然中,這也為用戶增加了戶外的美好體驗(yàn)。

酒店的數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成必然。大多數(shù)酒店經(jīng)營(yíng)者們通過(guò)利用物聯(lián)網(wǎng)+互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來(lái)降低成本和增加酒店收入的同時(shí),還提升了用戶的服務(wù)體驗(yàn)。不少酒店已構(gòu)建出智能化場(chǎng)景模式,為客戶提供入住、睡眠、閱讀和喚醒等模式體驗(yàn)。

搜建筑:雙碳政策主導(dǎo)下,發(fā)展綠色建筑成為轉(zhuǎn)變建筑業(yè)增長(zhǎng)方式的迫切需求,也成為了實(shí)現(xiàn)環(huán)境友好型、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的必然選擇。作為商業(yè)建筑行業(yè)的上游企業(yè),亞薩合萊可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)是怎樣的?

楊敏:商業(yè)建筑是助力城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎,也是溫室氣體排放的重要來(lái)源。雙碳政策將驅(qū)動(dòng)商業(yè)建筑行業(yè)迎來(lái)高質(zhì)量的轉(zhuǎn)型,我們可以從以下四個(gè)層面來(lái)看:

CBD“碳”商環(huán)境優(yōu)化:根據(jù)仲量聯(lián)行的《中國(guó)中央商務(wù)區(qū)低碳評(píng)估體系》報(bào)告,企業(yè)用戶作為CBD的重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象和重要組成單元,面臨著日益嚴(yán)峻的環(huán)境挑戰(zhàn)和法規(guī)壓力,綠色低碳需求將驅(qū)使CBD的這些“碳”商進(jìn)行環(huán)境優(yōu)化。一如上海、廣州、杭州等城市的核心區(qū)域,商辦企業(yè)已制定了相關(guān)的脫碳計(jì)劃。

有綠色認(rèn)證的辦公樓將獲得租金的溢價(jià):一方面,政府端推動(dòng)建筑企業(yè)進(jìn)行碳排放管控,例如超排需要購(gòu)買碳匯;另一方面,租戶公司的減碳目標(biāo)也會(huì)倒逼物業(yè)方加大對(duì)ESG的投入力度。根據(jù)仲量聯(lián)行相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)內(nèi)地一線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的租金綠色溢價(jià)區(qū)間在2%-10%,其中高級(jí)別綠色認(rèn)證(如LEED金級(jí)、白金級(jí))的資產(chǎn)溢價(jià)表現(xiàn)則更為突出。亞薩合萊商用解決方案事業(yè)部專注于以EPD(綠色產(chǎn)品認(rèn)證)產(chǎn)品服務(wù)各類高端商用建筑,為建筑師和設(shè)計(jì)師提供經(jīng)第三方驗(yàn)證、科學(xué)且國(guó)際認(rèn)可的產(chǎn)品生命周期評(píng)估,并幫助客戶符合相關(guān)環(huán)境規(guī)范,如產(chǎn)品碳足跡數(shù)據(jù)、自然資源枯竭及能耗等,助力LEED認(rèn)證加分。

酒店綜合體將加速綠色可持續(xù)的轉(zhuǎn)型:酒店、商業(yè)綜合體作為水電資源消耗“大戶”以及高頻次消費(fèi)場(chǎng)景,將成為節(jié)能減排、低碳環(huán)保的重要陣地。對(duì)于我們而言,必須通過(guò)提升科學(xué)管理、提高科技技術(shù)水平來(lái)幫助酒店及綜合體等領(lǐng)域客戶實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

商業(yè)建筑上游企業(yè)將迎來(lái)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型:一如亞薩合萊,品牌面對(duì)低碳的目標(biāo)要求,將迅速?gòu)囊酝漠a(chǎn)品供應(yīng)商向生態(tài)系統(tǒng)供應(yīng)商進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。在不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中,亞薩合萊商用解決方案事業(yè)部將一貫秉承創(chuàng)造更多產(chǎn)品之外的附加價(jià)值的宗旨,將以強(qiáng)大的解決方案和統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),為客戶和最終用戶帶來(lái)令人安心的端到端旅程和一個(gè)便捷、可持續(xù)的未來(lái)。

搜建筑:深耕行業(yè)多年,想必亞薩合萊商用解決方案事業(yè)部已積累了許多資深的經(jīng)驗(yàn),能就商業(yè)建筑領(lǐng)域的合作案例跟大家分享一下嗎?

楊敏:多年來(lái),我們不斷地完善服務(wù)和產(chǎn)品體系,并為廣大企業(yè)客戶提供切實(shí)可行的技術(shù)及產(chǎn)品服務(wù)支持:

我們除了有專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì),更有獨(dú)創(chuàng)的軟件平臺(tái)ASSA ABLOY Openings Studio?,向地標(biāo)建筑的設(shè)計(jì)師、工程師、建筑公司、業(yè)主提供有用的BIM模型建筑信息,讓他們能夠在配置門控建筑五金產(chǎn)品時(shí)更加得心應(yīng)手。同時(shí),我們通過(guò)提高標(biāo)準(zhǔn)化,降低建筑和設(shè)施管理成本,助力下游企業(yè)實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展。截至目前,亞薩合萊的整體開門解決方案已經(jīng)獲得各種認(rèn)證,如ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證,CE認(rèn)證,3C認(rèn)證,UL綠色衛(wèi)士金牌產(chǎn)品認(rèn)證,生產(chǎn)過(guò)程UL國(guó)際環(huán)境認(rèn)證等。

我們的產(chǎn)品能夠滿足辦公樓、商業(yè)綜合體、酒店等商業(yè)建筑的實(shí)際需求。到目前為止,我們已為以中國(guó)尊為首的北京CBD建筑集群、中央電視臺(tái)大樓、中石油總部大樓、人民日?qǐng)?bào)社大樓、北京王府中環(huán)、北京首都機(jī)場(chǎng)希爾頓酒店、北京環(huán)球影城諾金酒店、天津中芯國(guó)際大廈、天津四季酒店、上海中心大廈、上海前灘香格里拉酒店、廣州周大福金融中心、深圳平安國(guó)際金融中心、深圳城建大廈、深圳嘉里中心、三亞海棠灣亞特蘭蒂斯酒店、廈門安達(dá)仕酒店、成都來(lái)福士廣場(chǎng)、重慶悅榕莊、昆明恒隆廣場(chǎng)等知名高端建筑提供了防火門、防火卷簾及門控五金等產(chǎn)品。我們的整體開門解決方案深耕商用建筑市場(chǎng),贏得了各類項(xiàng)目客戶的認(rèn)可和青睞。

城市集群加速,隨著城市建設(shè)由增量擴(kuò)張逐步進(jìn)入存量?jī)?yōu)化的新階段,商業(yè)建筑必將縱觀全局的視野與思維,通過(guò)不斷優(yōu)化空間形式和體驗(yàn)以實(shí)現(xiàn)存量最大價(jià)值。在這個(gè)過(guò)程中,廣大上游企業(yè)需前瞻時(shí)代需求,以多元的創(chuàng)新產(chǎn)品及服務(wù)助力其轉(zhuǎn)型成功。在未來(lái),致力于成為行業(yè)引領(lǐng)者的亞薩合萊,也將繼續(xù)不斷嘗試新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝,整合集團(tuán)優(yōu)勢(shì)資源,為用戶提供完善的開門解決方案,創(chuàng)建更愉悅的出入環(huán)境。（搜建筑）