當前，不動產市場深受通脹、利率變動的影響，再加上時代演進，投資人的選擇日益多元化，使得投資不動產已不再是最吸引人的選項了，尤其是商用辦公室領域。CPT Markets分析師表示，商用辦公室如今面臨著嚴峻挑戰，不僅受到高利率的壓迫，且自疫情爆發后，遠距工作漸成為主流，使得現今商用辦公空置率遠遠高于歷史平均水平，從而影響租金收入以及房地產價值均下降。

最近，不少投資人向CPT Markets分析師尋求建議，他們所關心的問題是「美國經濟目前仍表現出相對的韌性，且面對國際情勢嚴峻下，美聯儲也不敢輕率加息，考慮到現今局勢仍不明朗，若通脹再次失控而迫使美聯儲須采取更為強硬的措施，您認為首當其沖的會是哪個部門」。

在討論此問題前，CPT Markets分析師提出了一個觀念: 商業不動產業中的利害關系人包括商業銀行、投資銀行、私人貸款機構、房地產業主，以及由聯邦政府所支持的抵押貸款提供者(例如房利美和房貸公司)。然而，目前約有4.5萬億美元的商業不動產債務分散在各種貸款機構手中，從大型銀行到人壽保險公司均參與其中，但在這其中約有1.5萬億美元的債務將在未來幾年到期，成為了眾多行業參與者目前最為關心的焦點議題。

目前美國銀行業正面臨著一項主要挑戰，即與商業房地產貸款相關的高風險，CPT Markets分析師特別指出，雖然車貸、信用卡貸款的違約率均已超過了2019年的高點，但這些貸款整體違約總量并不大，且大部分是集中于穩健的大型銀行中，因此投資人對于這方面可以稍微放心，這還不至于會引發系統性風險。不過在中小型銀行方面就必須稍加留意了，因為超過60%的商用地產貸款都是集中于中小型銀行，透過下圖，我們可以觀察到，圖中顯示了兩種不同規模的貸款:5000萬美元以下與超過5000萬美元，值得關注的是，這兩類貸款的違約率均急遽上升，且這類的商業房地產貸款絕大多數將于2024年與2025年到期，違約率將有極大機率進一步上升，而這對于小型銀行而言，無疑是一巨大的威脅。

美聯儲的激進加息政策為商用不動產造成了巨大又無形的痛苦，CPT Markets分析師提出一個關鍵的產業指標—資本化率，即用來評估建筑物相對于其價值的盈利能力，當資本化率提高時，這意味著該建筑物無法產生與其價值相符的足夠收入，從而降低其房地產價值。

然而，資本化率同時也代表商業房地產的潛在回報率，當無風險利率上升時，投資者對風險資產的期望回報率也相應增加，但利率的上升卻也會增加借款成本，使得市場對商業房地產的需求大幅減少，從而降低房地產價值。因此，資本化率的上升被視為一種調節機制，以彌補持有商業房地產所面臨的更高風險和成本增加。總體來說，即使凈營業收入(NOI)保持不變，較高的資本化率也意味著房產的價值正在下降。

然而，美聯儲的激進加息同樣也對銀行帶來不少壓力，因為這導致銀行必須向存戶支付更多的利息，以防止客戶轉向收益更高的投資選擇，但沒有廉價的存款資金，銀行就沒有足夠的資金來提供貸款與吸收不良貸款的損失了，再加上，今年初三家中型銀行的倒閉也引發了市場對系統性危機的擔憂，使得不少投資人紛紛將資金撤出小型銀行與地區性銀行。

除此之外，在遠距辦公日漸成為主流的情況下，使得辦公大樓需面臨租戶搬出以及要求降租的困境，值得一提的是，大多數的美企員工回到辦公室的意愿并沒有很高，且全美租金水平的增長在一年多前達到峰值后逐步下降。投資人還須特別留意另一特別的情況，根據過去歷史經驗，商辦不動產抵押證券和房地產投資信托(REITs)通常被視為極佳的穩健收租投資選擇，尤其是在經濟不景氣或是高通脹時期表現相當穩定，可謂是良好的保本資產，但隨著違約率與空置率的攀升，這將對主要放貸對象的中小型銀行造成嚴重的影響，總而言之，這也是為什么CPT Markets分析師強調商用不動產會是所有部門中最危險的，因為當上述總總因素堆棧后，將導致危機于整體市場中爆發，最后一發不可收拾。