4月21日晚間，格力地產股份有限公司發布2022年年度報告。2022年，公司實現營業收入40.47億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-26.84億元。截至2022年12月31日，公司總資產為302.59億元，歸屬于上市公司股東的凈資產為63.35億元。

2022年，房地產行業面臨著前所未有的挑戰，在“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”的三重壓力和超預期因素疊加中長期住房需求減弱的沖擊下，格力地產采取了一系列積極有效的策略，確保企業生產經營穩定。同時，公司穩步推進改革重組，多措并舉降本增效，持續優化債務結構，進一步提升了可持續發展水平，夯實了企業高質量發展的根基。

資金狀況邊際改善 盈利能力有望修復

過去一年，全國房地產開發投資、商品房銷售規模均較上年大幅下降，國內上市房企業績普遍受挫。據媒體不完全統計，去年約80%房企出現虧損，平均毛利率低于20%。此外，地產行業“增收不增利”現象凸顯。截至3月30日，A股和H股已發布年報或業績預告的房企中，70%以上出現利潤下滑。

報告期內，格力地產共計實現銷售金額40.55億元，銷售面積約15.9萬平方米。但受經濟下行及市場調整等因素影響，2022年，格力地產歸母凈利潤為-26.84億元。對于虧損原因，主要系為加快存貨去化、加速資金回籠、盤活存量資產，公司基于謹慎性原則，按照存貨可變現凈值低于其成本的差額，對部分項目計提存貨跌價準備，投資性房地產公允價值也大幅下降。

有市場分析人士認為，格力地產本次虧損，主要是房地產周期波動的行業特點造成的暫時性虧損，總體上在預期范圍內。

今年以來，隨著國內經濟形勢向好，地產市場迎來久違的“小陽春”，特別是上海等重點區域樓市量價齊升，回暖跡象明顯。公司新一屆管理層上任后，積極盤活資產，采用多種措施加大銷售力度，加快資金回流。2023年1-2月，格力地產共實現地產項目簽約面積5.8萬平方米，同比增加395%；實現簽約金額43.27億元，同比增加1,332%。

近期媒體報道顯示，格力地產旗下上海海德壹號、公園海德等項目，一經推出便引發市場和業界廣泛關注，其中海德壹號項目于2023年2月開盤迅速售罄，公園海德、格力海岸6期項目也在火熱銷售中，上述項目預計將為公司經營發展貢獻更多正向現金流。根據公司的銷售計劃，預計2023年可實現銷售回款55-60億元。

事實上，自支持房企融資的“第三支箭”落地以來，房企融資環境持續改善，行業發展信心有所穩定。作為珠海市國資控股的上市公司，格力地產在融資、政策等方面得到珠海市政府的大力支持。去年12月，格力地產發布公告繼續推動與珠海免稅集團的重大資產重組，目前重組事項已獲上交所受理，公司正全力推進發行股份購買資產（珠海市免稅企業集團有限公司100%股權）的重大資產重組及配套募集資金70億元工作。預計重大資產重組及配套募集資金工作完成后，公司的盈利能力及可持續經營能力將得到進一步加強。

資信良好、基本面穩健的格力地產，充分運用資本市場多元化融資工具，4月19日成功完成面向專業投資者非公開發行公司債券（第一期）的發行工作，發行規模為10.2億元，最終票面利率為4.97%，受到了專業投資者的廣泛關注和認可。

隨著市場信心加速恢復、政策利好不斷釋放，格力地產的資金和債務狀況已迎來邊際改善。通過本次重組改革，預計格力地產的資產負債結構將得到顯著優化，發展質量將得到明顯提高。

重組改革價值重塑 賽道景氣路徑清晰

年報顯示，格力地產與珠海免稅集團的重大資產重組，將向上市公司注入盈利能力較強、發展前景廣闊的免稅業務，聯動海洋經濟服務范疇，充實公司的口岸經濟業務內涵，強化產業核心競爭力，形成以免稅業務為主導的大消費產業。通過本次重組，公司將發展成為擁有以免稅業務為主導的大消費產業、發展可期的生物醫藥大健康產業，以及堅持精品化路線的房地產業三大板塊為核心的大型上市公司。

創立于1980年的珠海免稅集團，是全國最早開展免稅品經營業務的企業之一，近年來以粵港澳大灣區、海南自貿港等重要區位為支點，積極培育全國性競爭優勢。對于上市公司而言，本次交易的實施，將實現新增利潤增長點和已有利潤增長源的有機結合，形成珠海免稅集團免稅品銷售業務與格力地產現有“大消費”板塊的業務協同，公司主營業務即將發生實質性轉變，企業盈利能力將得到提升，資產負債結構將得以優化，抗周期性風險能力將顯著增強。

今年以來，隨著口岸通關逐步有序恢復，珠海多口岸出入境客流、車流量連創新高，資本市場普遍看好旅游業復蘇為免稅企業帶來的業績彈性。據統計，4月4日0時至4月10日晚上8時，拱北口岸累計驗放出入境旅客近170萬人次，較去年同期大幅增長；4月10日港珠澳大橋珠海口岸單日出入境人數達6.8萬人次，創最近三年以來的新高，出入境車輛超過8300輛次，刷新口岸開通以來單日最高紀錄。珠海免稅集團業務收入及利潤主要來源于口岸免稅店，無論在免稅牌照、門店數量、盈利水平等方面都具有全國性競爭優勢。

年報顯示，報告期內，格力地產充分利用海南自貿港、粵港澳大灣區、橫琴深合區的區位聯動優勢，穩步推進三亞合聯中央商務區項目和橫琴創新方項目，并通過搭建私域流量運營體系、設立線下跨境展銷店和自主運營跨境保稅倉等，進一步完善“珠海免稅MALL”等線上平臺的運營體系和產品渠道，業務范圍已拓展至進口完稅、跨境保稅和免稅品預約三大類別，為消費者提供更加全面、便捷的服務。

此外，格力地產也表示，未來上市公司將“穩固珠海口岸免稅業務，布局珠海市區、橫琴和海南離島免稅業務和市內免稅業務，拓展全國機場等口岸免稅業務，并進一步豐富和完善商品種類和業態”。隨著“雙循環”新格局加快構建、國民高品質消費需求不斷釋放，占據優越地理位置的珠海免稅集團，將持續享受大灣區、自貿港發展帶來的紅利，業績有望進一步提升。

另一方面，本次交易的實施，也將為格力地產帶來業績修復和估值提升的難得窗口，隨著公司從傳統房地產行業向免稅行業的賽道轉換，未來上市公司有望成為粵港澳大灣區、海南自貿港免稅消費行業的排頭兵，收入規模和盈利能力預計得以明顯提升，為廣大投資者帶來持續穩定的長期回報。