2021年進(jìn)度條過半，迪馬股份(600565.SH)表現(xiàn)一如既往的優(yōu)秀。

4月9日，迪馬股份子公司以16.18億元競得昆明市五華區(qū)四宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，西南版圖再擴(kuò)張；4月30日，旗下物業(yè)公司東原仁知向港交所遞交了招股書，進(jìn)一步擴(kuò)寬融資渠道；5月26日，旗下康養(yǎng)板塊首個自持自建項(xiàng)目常青社·新鴻樂養(yǎng)社區(qū)亮相，探索樂活養(yǎng)老新模式。

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的當(dāng)下，迪馬以相對獨(dú)立、收入可觀的多元化航道，不斷拓寬利潤護(hù)城河，在保持增速的同時，實(shí)現(xiàn)增長質(zhì)量的進(jìn)一步優(yōu)化。

2021年，是迪馬夯實(shí)主業(yè)、發(fā)力多元化的關(guān)鍵一年。盡管受房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)、融資持續(xù)收緊等因素影響，行業(yè)增速普遍放緩，但公司業(yè)績?nèi)员３址€(wěn)步增長的良好狀態(tài)，在開發(fā)、融資和多元化業(yè)務(wù)積極進(jìn)取，展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性。

“零踩線”凸顯財(cái)務(wù)穩(wěn)健

2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)資金端的調(diào)控明顯收緊，行業(yè)共同面臨融資規(guī)模縮小、利率走高的難題。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約5480億元，同比下降16%，規(guī)模累計(jì)增速連續(xù)兩年下降；境內(nèi)、境外融資規(guī)模同比分別下降7%與29%。

第二季度以來，房企債券利率整體走高。4月，佳源國際控股發(fā)行一筆票面利率高達(dá)12.5%的美元債；6月9日，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)行2.8億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為9.75%；6月10日，中南建設(shè)完成1.5億美元高級無抵押定息債券發(fā)行，票面利率高達(dá)12%。

融資收緊背景下，迪馬股份的融資表現(xiàn)明顯優(yōu)于行業(yè)。

2021年5月6日，迪馬股份2021年非公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期）在上交所掛牌。本期債券發(fā)行總額為4.5億元，發(fā)行期限為2+1年期，票面利率為8.5%。

參考房地產(chǎn)行業(yè)同期的融資數(shù)據(jù)，可見迪馬在積極擴(kuò)寬融資渠道的同時，嚴(yán)格把控融資成本，發(fā)行利率明顯低于同類房企。

長期以來嚴(yán)格執(zhí)行的穩(wěn)健財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，讓迪馬在“三道紅線”方面全線達(dá)標(biāo)，保持“綠檔”房企的發(fā)展優(yōu)勢。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，公司凈負(fù)債率為48.2%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率（雙項(xiàng)扣除）為69.1%，現(xiàn)金短債比為1.2，三個指標(biāo)均明顯優(yōu)于三道紅線要求，安全邊際持續(xù)增厚。

前瞻布局為穿越周期蓄力

房地產(chǎn)行業(yè)高速增長時代已經(jīng)過去，樓市走進(jìn)下行區(qū)間，利潤下滑成為行業(yè)共識。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，66家行業(yè)典型上市房企毛利潤增速和歸母凈利潤增速的中位值，分別為3.1%和5.6%，較2019年的23.6%和19.4%下滑明顯。

盡管行業(yè)利潤下行，但仍有少數(shù)企業(yè)能走出逆勢行情。比如，迪馬就在盈利能力方面表現(xiàn)出強(qiáng)大的戰(zhàn)略定力，呈現(xiàn)出雙位數(shù)的利潤增長。

2020年報(bào)顯示，迪馬的加權(quán)ROE顯著提升至18.11%，位于行業(yè)前列；凈利潤增速達(dá)25.90%。同期，迪馬實(shí)現(xiàn)20.04%的毛利率，保持合理的利潤水平。

前瞻性的城市布局是迪馬逆勢增長、穿越周期的原因之一。

長久以來，迪馬旗下東原地產(chǎn)采用精選深耕戰(zhàn)略，堅(jiān)持以一二線為主、一二線外延且具有人口流入潛力的其他城市為輔的戰(zhàn)略，展開投資布局。

精準(zhǔn)的投資戰(zhàn)略讓東原在這些城市較早鎖定發(fā)展空間與市場，深化企業(yè)品牌與產(chǎn)品力，利潤空間得以被充分保障。

2020年，東原華東區(qū)域及南京區(qū)域均保持利潤高增長，分別實(shí)現(xiàn)40.0億元及25.5億元的營業(yè)收入，同比增長高達(dá)101.8%及175.4%，區(qū)域深耕成效顯著。

過去一年，東原也在不斷擴(kuò)儲納糧，新增土地35宗，建筑面積高達(dá)516.8萬平米，較2019年的300萬平米同比上升達(dá)72.3%，面積投銷比達(dá)2.8，為后期業(yè)績增長奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

今年迪馬也將積極擴(kuò)儲，在周期里尋找機(jī)會。4月底，迪馬股份管理層人士在股東大會上表示為保證公司的持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展，公司將根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃并結(jié)合2021年房地產(chǎn)市場動態(tài)，適機(jī)增加儲備土地資源。為此，迪馬將全年拿地金額提高至300億元。

適時增加土地儲備有利于優(yōu)化城市布局更加優(yōu)化合理，亦為未來的規(guī)模發(fā)展奠定夯實(shí)的基礎(chǔ)。可以預(yù)見，新增土儲將成為迪馬未來數(shù)年發(fā)展的壓艙石，為穩(wěn)健發(fā)展提供源源不斷的動力。

打造利潤新增長極

除了主業(yè)的堅(jiān)挺，迪馬在多元化布局上已經(jīng)走出了自己的特色之路。

通過依托原有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，迪馬已經(jīng)實(shí)現(xiàn)迪馬工業(yè)、東原地產(chǎn)、迪馬產(chǎn)發(fā)“工業(yè)+地產(chǎn)+賦能型協(xié)同業(yè)務(wù)”三元發(fā)展，康養(yǎng)板塊和物業(yè)板塊成為新增長極。

5月26日，迪馬旗下康養(yǎng)板塊打造的首個高端城市級老年公寓——迪馬常青社·新鴻樂養(yǎng)社區(qū)于成都市成華區(qū)正式亮相，這也是公司首個自持自建自運(yùn)營項(xiàng)目。

由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有重運(yùn)營、專業(yè)壁壘等特點(diǎn)要素，搶先布局的迪馬股份已經(jīng)成功積累了越來越多的硬資源和軟實(shí)力，行業(yè)地位持續(xù)鞏固。截至2020年底，公司康養(yǎng)板塊成功布局川渝、環(huán)滬兩大重點(diǎn)區(qū)域，共運(yùn)營11個醫(yī)療康養(yǎng)項(xiàng)目，運(yùn)營床位規(guī)模達(dá)到2000張以上，形成醫(yī)院運(yùn)營、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)展點(diǎn)和居家養(yǎng)老的醫(yī)療康養(yǎng)板塊產(chǎn)業(yè)鏈。

近年來，由于人口老齡化趨勢日趨明顯，養(yǎng)老地產(chǎn)因市場空間容量巨大，成為資本爭相搶奪的藍(lán)海。艾媒咨詢分析，在多方需求的驅(qū)動下，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模將會保持相對穩(wěn)定的增長態(tài)勢，到2022年預(yù)計(jì)突破10萬億元。當(dāng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化逐漸成為剛需，率先進(jìn)軍起步的迪馬股份也將在風(fēng)口來臨時擁有更多機(jī)會。

2021年初，物業(yè)板塊方面，迪馬旗下的東原物業(yè)再啟新篇，正式更名為東原仁知，沖刺資本市場。

招股書數(shù)據(jù)顯示，東原仁知服務(wù)的收益由2018年約3.87億元增加約98.2%至2020年約7.67億元，復(fù)合年增長率約為40.8%。2018年至2020年，東原仁知服務(wù)的年內(nèi)利潤分別約為2910萬元、2560萬元及8450萬元，三年間增長約190.4%。

迪馬股份選擇在此時分拆東原仁知上市，精準(zhǔn)把握了資本市場風(fēng)口。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)商整體融資承壓的環(huán)境中，分拆物業(yè)企業(yè)上市能為母公司擴(kuò)寬融資渠道，同時獲得后續(xù)發(fā)展的資金。在房地產(chǎn)股普遍低迷的當(dāng)下，物業(yè)股能夠更高的估值，成為母公司新的利潤增長極。

迪馬多元業(yè)務(wù)大膽、創(chuàng)新，但穿透內(nèi)核，每一環(huán)都將與主業(yè)有效聯(lián)動，形成協(xié)同效應(yīng)。未來，隨著這些多元化業(yè)務(wù)的逐步成熟，將成為迪馬新的增長引擎。