“黑石集團(tuán)終于將SOHO中國收入囊中。”

來源 | 投資家（ID：touzijias）

作者 | 趙思蕊

靴子落地，黑石集團(tuán)終于將SOHO中國收入囊中。

6月16日晚間，港股上市公司SOHO中國公告稱，黑石集團(tuán)對(duì)SOHO中國發(fā)出收購要約，以取得SOHO中國的控股權(quán)。

交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東（潘石屹夫婦）僅保留9%的股權(quán)，SOHO中國將繼續(xù)維持在港交所上市。

對(duì)于這個(gè)結(jié)果，外界早有預(yù)期，大家的關(guān)注點(diǎn)在于價(jià)格，本次交易總價(jià)約30億美元，對(duì)比去年年初傳出的40億美元現(xiàn)金收購價(jià)，相當(dāng)于打了75折。

如果收購成功，這將成為美國私募巨頭黑石在中國的最大一筆房地產(chǎn)投資。“吃掉”SOHO中國的背后，黑石到底在下一盤什么棋？

曾自曝不會(huì)“跑路”的潘石屹，終于出清了國內(nèi)核心資產(chǎn)，變成了第二個(gè)李嘉誠。那么，在這筆買賣中，潘石屹是賺了還是賠了？

一

潘石屹夫婦對(duì)SOHO中國去意已決，這在全中國早就不是什么秘密了。

從時(shí)間線來看，早在2019年10月，潘石屹夫婦就動(dòng)起了整體處置公司資產(chǎn)的主意，此后SOHO中國股價(jià)多次受資產(chǎn)出售進(jìn)展影響而出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

2020年3月，有市場(chǎng)傳聞稱SOHO中國計(jì)劃賣掉旗下核心資產(chǎn)，黑石是意向買家之一，出價(jià)40億美元。受此消息刺激，SOHO中國股價(jià)盤中一度漲超27%。

緊隨其后，新冠疫情突如其來，SOHO中國的未來前景充滿了不確定性，而融資問題也成為黑石繼續(xù)推進(jìn)收購的阻礙之一，雙方談判陷入停滯狀態(tài)。

不過，有知情人士透露，去年年初黑石與SOHO中國的私有化談判還處于初級(jí)階段，一旦情況穩(wěn)定雙方可能重新啟動(dòng)談判。

2020年11月，又有傳聞稱高瓴資本有意“接盤”SOHO中國，對(duì)價(jià)可能超過20億美元。該消息推動(dòng)SOHO中國股價(jià)一度飆升40%，但高瓴火速辟謠，SOHO中國股價(jià)“熄火”。

如今，國內(nèi)進(jìn)入后疫情時(shí)期，各行各業(yè)已經(jīng)基本恢復(fù)原狀，投資活動(dòng)也在如火如荼地進(jìn)行，黑石順勢(shì)向SOHO中國伸出了橄欖枝。

公告顯示，黑石將以現(xiàn)金交易的方式收購SOHO中國54.93%股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)高達(dá)236.58億港元（約30.5億美元，195億人民幣）。

黑石所收購的股權(quán)全部來自潘石屹夫婦，作為SOHO中國的創(chuàng)始人，潘石屹夫婦此前持有SOHO中國63.93%的股權(quán)，為公司實(shí)控人。

交易完成后，黑石將取代潘石屹夫婦成為SOHO中國新的實(shí)控人。不過，潘石屹夫婦并未與SOHO中國徹底告別，仍將保留9%的股權(quán)，持股比例僅次于黑石，為SOHO中國第二大股東。

黑石給出的要約收購價(jià)為5港元/股，相較SOHO中國前一交易日收盤價(jià)3.8港元/股溢價(jià)30%。不過，與去年年初傳聞中所稱的40億美元交易總對(duì)價(jià)相比，大概打了75折。

綜合來看，黑石與SOHO中國都是有舍有得，傳聞一年多的并購交易終于落地，想必是雙方經(jīng)過深思熟慮后做出的最佳選擇。

值得一提的是，在收購公告發(fā)布前，SOHO中國的股價(jià)已經(jīng)提前發(fā)動(dòng)，在最近10個(gè)交易日內(nèi)股價(jià)大漲近60%，創(chuàng)下SOHO中國自2007年上市以來的最大漲幅。

二

6月16日當(dāng)晚，潘石屹第一時(shí)間在微博上轉(zhuǎn)發(fā)了SOHO中國的官宣微博，沒有任何配文，仿佛在向曾經(jīng)的地產(chǎn)商身份做出最后的告別。

作為中國地產(chǎn)圈聲名顯赫的大佬級(jí)人物，潘石屹的前半生足夠精彩，海南賣樓、成立SOHO中國、與復(fù)星的外灘地王大戰(zhàn)等等，都曾是中國地產(chǎn)圈津津樂道的傳奇故事。

潘石屹一手創(chuàng)辦的SOHO中國，也曾是中國房地產(chǎn)黃金時(shí)代的弄潮兒，與萬科、恒大等地產(chǎn)龍頭并駕齊驅(qū)，并在2012年迎來百億利潤的高光時(shí)刻。

同年，潘石屹高調(diào)宣布SOHO中國將全面轉(zhuǎn)型，由銷售改為全面自持，他認(rèn)為該模式能為SOHO中國帶來源源不斷的租金收益和豐厚的利潤回報(bào)，沒想到卻一腳踏空了。

此后，SOHO中國的營收和利潤持續(xù)滑坡，自2013年開始就不在公開市場(chǎng)拿地了。2014年，潘石屹夫婦開始以甩賣資產(chǎn)的方式來維持SOHO中國的運(yùn)轉(zhuǎn)，從此一發(fā)不可收拾。

筆者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，此后五年間，SOHO中國至少出售了9個(gè)項(xiàng)目或資產(chǎn)包，加上一部分散售資產(chǎn)，陸續(xù)套現(xiàn)超過350億元。

目前，SOHO中國名下僅剩下外灘SOHO、望京SOHO、銀河SOHO等位于北京和上海的9個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。

2019年，潘石屹考慮以80億美元的價(jià)格出售SOHO中國最后的核心資產(chǎn)項(xiàng)目，被外界視為SOHO中國要徹底退出中國市場(chǎng)的信號(hào)，關(guān)于潘石屹要模仿李嘉誠“跑路”的討論沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

不過，從后面的交易傳聞可知，潘石屹想要退出并不容易，他的期望值也在不斷縮水。SOHO中國的交易對(duì)價(jià)從80億美元降到40億美元，再到如今的30億美元。

而SOHO中國在黑石、高瓴等多個(gè)潛在買家之間兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，想要待價(jià)而沽卻落了個(gè)竹籃打水一場(chǎng)空，最后不得不降低身價(jià)投入黑石的懷抱。

這個(gè)結(jié)局大概是兩方面原因造成的：第一，在全球疫情仍未徹底控制住之前，能一下子拿出30億美元的買家并不多，市面上可供SOHO中國挑選的買家少之又少。

第二，市場(chǎng)留給SOHO中國的時(shí)間不多了。持續(xù)甩賣資產(chǎn)，讓SOHO中國的業(yè)績規(guī)模大幅縮水，可以拿到談判桌上的籌碼變得越來越少。

2020年財(cái)報(bào)顯示，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入21.92億元，同比增長約19%。其中，租金收入15.37億元，同比下降16%，出售物業(yè)收入6.54億元。

去年受疫情因素影響，SOHO中國旗下物業(yè)整體的出租率下降。從2019年底到2020年底，除了新開業(yè)的麗澤SOHO和外灘SOHO，其余寫字樓出租率均面臨大幅下滑。

具體來看，望京SOHO出租率由86%降至83%，光華路SOHO II出租率由87%降至68%，銀河/朝陽門SOHO出租率由94%降至62%，SOHO復(fù)興廣場(chǎng)出租率由95%降至82%，SOHO天山廣場(chǎng)出租率由97%降至83%。

在此背景下，SOHO中國在2020年度的稅前利潤約16億元，同比下降約17%；毛利13.9億元，同比減少7.9%；凈利潤5.43億元，同比驟降58.8%；總資產(chǎn)約707.04億元，總負(fù)債約331.57億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%。

三

近年來，圍繞SOHO中國和潘石屹夫婦的核心事件，一直是資產(chǎn)出售或公司整體打包轉(zhuǎn)讓。

早年間，潘石屹曾宣揚(yáng)“不賺錢的商人是不道德的”，骨子里就透出一股對(duì)金錢的執(zhí)念。但從2015年開始，他似乎對(duì)SOHO中國的股價(jià)“漠不關(guān)心”了。

在公開場(chǎng)合，潘石屹也鮮少以地產(chǎn)商的身份亮相，變得越來越佛系，越來越“不務(wù)正業(yè)”，個(gè)人微博上大多分享一些關(guān)于木工、攝影、編程的生活瑣事，與房地產(chǎn)漸行漸遠(yuǎn)。

潘石屹多次表態(tài)：“錢我是賺夠了！以賺錢為目的的事情，已經(jīng)不是我唯一的目的了。作為一個(gè)上市公司董事長這樣說不太合適，但這就是我心里最真實(shí)的想法”。

現(xiàn)實(shí)中，這幾年SOHO中國不斷“賣賣賣”，確實(shí)讓潘石屹夫婦賺得盆滿缽滿。在最新公布的2021中國福布斯富豪排行榜上，潘石屹夫婦以212.2億元財(cái)富，位居排行榜第175位。

與國內(nèi)賣項(xiàng)目和轉(zhuǎn)讓公司控股權(quán)形成鮮明對(duì)比的是，潘石屹夫婦這幾年海外投資的動(dòng)作不斷，他們通過家族信托相繼在海外進(jìn)行了大量投資，總投資額超過20億美元。

例如，斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長途巴士站辦公大樓；花費(fèi)6億美元收購曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán)；耗資7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)。

天眼查顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹陸續(xù)注冊(cè)了7家公司，且公司股東均為注冊(cè)在境外或港澳臺(tái)地區(qū)的公司，注冊(cè)資本從150萬元至2億元不等。

此外，潘石屹夫婦的長子還在英國成立了地產(chǎn)公司。出清國內(nèi)核心資產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)歐美市場(chǎng)，這一切都成為潘石屹效仿李嘉誠的佐證。

潘石屹夫婦對(duì)國外高等學(xué)府的大手筆捐款，也遭受外界廣泛詬病。據(jù)悉，潘石屹夫婦最大的一筆公益投入，就是把錢投入哈佛、耶魯?shù)群Ｍ饷８愫献鳎杩?億美元設(shè)立助學(xué)金。

張欣自稱，捐款的目的是“讓中國的貧困學(xué)生到世界一流大學(xué)去讀本科。”但外界很快發(fā)現(xiàn)，捐款沒多久，潘石屹夫婦的兩個(gè)兒子就先后入讀了耶魯和哈佛。

中國企業(yè)家曹德旺曾意味深長地評(píng)價(jià)這筆慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”

面對(duì)巨大的輿論壓力，潘石屹曾自曝：“說我跑了是謠言，跑不了。”如今，潘石屹一家四口有三口定居國外，而張欣早就拿到美國國籍了。

四

與潘石屹夫婦出清國內(nèi)核心資產(chǎn)、大舉進(jìn)軍歐美市場(chǎng)的投資路徑相反，本次SOHO中國的接盤方黑石，近年來不斷加碼中國市場(chǎng)。

創(chuàng)辦于1985年的黑石，是美國規(guī)模最大的上市投資管理公司，在全球范圍內(nèi)管理6490億美元，專注于私募股權(quán)、房地產(chǎn)、公債、上市股權(quán)、生命科學(xué)、成長型股權(quán)等。

近年來，黑石積極投資中國商業(yè)地產(chǎn)。2019年，黑石豪擲15億美元（約100億人民幣）買入上海長泰廣場(chǎng)，全年在中國地產(chǎn)領(lǐng)域的投資高達(dá)200億元人民幣。

進(jìn)入2021年以來，黑石在中國市場(chǎng)繼續(xù)大張旗鼓地挺近，年初至今已經(jīng)在中國砸下54億美元（約345億人民幣）的投資款。

具體來看，今年1月，黑石以11億美元（約71億人民幣）從富力集團(tuán)收購粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。

今年6月，黑石以13億美元（約83.2億人民幣）收購中國泛海控股集團(tuán)有限公司旗下美國國際數(shù)據(jù)集團(tuán)（IDG）。

如今，黑石又以30億美元的價(jià)格將SOHO中國收入囊中，其在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資版圖已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

事實(shí)上，黑石與SOHO中國頗有淵源，如果SOHO中國最后注定是“賣身”的結(jié)局，黑石無疑是最佳選項(xiàng)之一。

早在2012年，黑石就與SOHO中國合資成立了盈石搜候（上海）有限公司，雙方各持股50%，該公司專門負(fù)責(zé)前門大街SOHO持有物業(yè)的招商和運(yùn)營。

2018年，前SOHO中國總裁閻巖加入黑石集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)部，出任董事總經(jīng)理一職。外界傳聞稱，黑石決定收購SOHO中國，就是閻巖在中間牽線搭橋。

不過，這起收購遲遲不能落地，關(guān)鍵因素是價(jià)格。從最初的80億美元，到2020年3月的40億美元，再到如今的30億美元，黑石終于得償所愿。

收購價(jià)格一降再降的背后，是黑石創(chuàng)始人蘇世民對(duì)金錢的嚴(yán)格把控。蘇世民曾向滬上投資大佬郭廣昌透露，他成功的秘訣在于不虧錢，這也是黑石的首要投資原則。

據(jù)說，黑石內(nèi)部設(shè)有一套嚴(yán)格的投資流程，所有人的投資風(fēng)格必須基于嚴(yán)格、冷靜且穩(wěn)健，任何一筆投資都必須經(jīng)過多次測(cè)試。雖然身處高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，但黑石卻對(duì)風(fēng)險(xiǎn)深惡痛絕。

毋庸置疑的是，黑石對(duì)中國興趣濃厚，這從創(chuàng)始人“蘇世民”的中國名字中就可以窺探一二，但資產(chǎn)收購只是黑石布局中國市場(chǎng)的手段之一，卻不是最終目的。

早在10余年前，蘇世民就曾在上海直言：未來，我肯定愿意看到黑石集團(tuán)能夠在中國的交易所掛牌上市。

不難看出，通過截然相反的投資路徑，潘石屹夫婦終將徹底告別中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，而步步為營的黑石，又會(huì)在中國市場(chǎng)演繹怎樣的投資故事呢？