2020年，在新冠疫情影響下，全球的政治經濟形勢都面臨著百年未有之大變局的考驗。在這一年里，我國經濟呈現出了強大的韌性，房地產行業(yè)作為我國經濟發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石，在疫情最嚴重的時期，為穩(wěn)定經濟作出了巨大的貢獻。目前全國房地產市場已經完全走出了疫情的影響，進入正常運行通道。

在“房住不炒”的基本定位下，近兩年國家對房地產行業(yè)的調控和金融監(jiān)管更為嚴厲。在此背景下，房地產市場會發(fā)生怎樣的變化？市場又會呈現哪些發(fā)展趨勢？未來的發(fā)展空間還有多大？投資者應該怎樣捕捉投資機遇呢？

為了讓投資者更清晰地了解中國一二線熱點城市房地產行業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢，5月27日，好順景集團以“灣有引力-大灣區(qū)、大前景、大未來”為主題，特在廣州越秀金融大廈為投資者舉辦了一場地產投資尊享沙龍，好順景集團地產投資部總經理余亮為大家分享了“房住不炒”嚴監(jiān)管下的灣區(qū)地產投資新機遇。

房地產行業(yè)蓄水能量巨大

余亮介紹，房地產行業(yè)由于體量非常大，產業(yè)鏈非常長，能拉動建材、建筑施工、廣告、工程監(jiān)理等上下游50多個行業(yè)的發(fā)展，能切實解決實體經濟的大量就業(yè)，對經濟增長和投資消費的貢獻非常大，同時房地產相關收入也是很多地方政府財政收入的重要來源。 2017年以來，中央堅持“房住不炒”的基本定位，一二線熱點城市的地價、房價運行顯著趨穩(wěn)，住房投資屬性明顯弱化，逐漸回歸居住屬性，降低了金融屬性的房地產行業(yè)在支撐經濟發(fā)展上起到了關鍵的作用。目前中國房地產行業(yè)的價值總量約400萬億元，而A股滬深兩市的總市值僅83萬億元左右。從財富的儲存功能來看，房地產行業(yè)的蓄水能量更大。

余亮表示，在資管新規(guī)、房地產監(jiān)管的大環(huán)境下，很多此前投資了政府平臺項目的大部分信托產品，現在都面臨著非標轉標的監(jiān)管壓力，收益下滑也比較大，投資者只能轉向標準化的債券；銀行理財也逐漸轉向凈值化，收益率持續(xù)走低。經過近幾年金融行業(yè)的嚴監(jiān)管，收益比較高的可投優(yōu)質資產越來越少。不過總體來看，房地產行業(yè)的平均投資回報率依然高于其它領域，是一個值得長期投資的行業(yè)。

未來中國房地產市場仍有較大發(fā)展空間

房地產行業(yè)作為實體經濟的重要組成部分，其是否穩(wěn)健發(fā)展關系重大，因此國家時刻繃緊房地產市場調控這根弦，不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2020年6月，銀保監(jiān)會《關于信托公司風險處置相關工作的通知》等政策要求融資類信托規(guī)模不斷壓降。

2020年8月，住建部、央行劃定“三道紅線”，從供給端嚴格控制房企的債務融資規(guī)模。

2020年12月，央行、銀保監(jiān)會要求建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理，對銀行分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，從貸款端控制流入房地產的貸款規(guī)模。

2021年2月，自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，有效避免土拍時出現無序競爭。

2021年3月，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯合發(fā)布《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》，從借款人資質核查、信貸需求審核、貸款期限管理、抵押物管理等方面提出了嚴格要求。

余亮表示，從上述各項政策的陸續(xù)出臺可以看出，國家對房地產行業(yè)的調控和金融監(jiān)管日趨嚴厲，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的主要目標將不會發(fā)生多大的變化，短期內調控政策難現明顯放松。

不過，余亮認為，未來中國房地產市場仍然有較大的發(fā)展空間。一是中國城鎮(zhèn)化進程還有較大的空間。根據聯合國《世界人口展望2019》預計，到2030年中國常住人口城鎮(zhèn)化率將達到約70.6%，城鎮(zhèn)常住人口將較2018年再增加約2億。二是與主要發(fā)達經濟體相比，中國城鎮(zhèn)人均住房面積較小，隨著居民收入增長和家庭規(guī)模小型化等，人均住房面積未來存在至少20%的提升空間。三是中國城鎮(zhèn)住房成套率僅85%，并且有20%的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。而在一二線城市，由于土地長期供應不足、短期內政府保障性住房供應跟不上需求，再加上金融行業(yè)發(fā)達，相對來說利率又長期處于低位，這些都使得居民的購房需求不會減少。

2021年房地產市場發(fā)展趨勢

在嚴厲打擊炒房和加大樓市調控政策的基調的下，房地產市場未來會發(fā)生怎樣的變化？市場又會呈現哪些發(fā)展趨勢？對此，好順景集團余亮對2021年的房地產市場發(fā)展趨勢有著自己的研判。

首先，開發(fā)商將完成最后整合，從“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”，逐漸形成“頭部開發(fā)商縱橫全國、弱百強和地方龍頭房企深耕區(qū)域”的雙線發(fā)展格局，頭部開發(fā)商的優(yōu)勢將進一步凸顯。

其次，三道紅線監(jiān)管下開發(fā)商表內融資迅速收縮；永續(xù)債、明股實債、對賭回購等模式逐漸走向終結，非標業(yè)務逐漸萎縮，非標轉標將持續(xù)進行。

第三，在行業(yè)整合下，優(yōu)質資產將逐步集中并且越來越稀缺，無效投資將逐步出清，主動管理能力優(yōu)勢凸顯。

第四，各城市分化將進一步加劇，一線城市更大更強，二線城市借助強省會戰(zhàn)略完成省內資源的虹吸，三四線城市及縣域市場總體過剩，整個行業(yè)將逐步形成“四大一線城市+三大灣區(qū)+長江沿線城市帶組團發(fā)展、內地省會城市散點狀分布”的發(fā)展格局。

余亮認為，在行業(yè)大變局的必然趨勢下，房地產市場的傳統(tǒng)非標業(yè)務由融資類業(yè)務轉向權益類投資、由信貸擴張轉向價值投資、由私募融資轉向資產管理、由間接融資轉向直接融資將勢在必行。

灣區(qū)地產投資新機遇

在沙龍最后，好順景集團余亮為投資者詳細介紹了深圳、廣州兩座粵港澳大灣區(qū)核心城市近兩年的樓市情況。

2020年，深圳一手房成交6.53萬套，規(guī)模達到近5年新高；二手房總成交破10萬套，其中住宅成交9.53萬套，同比增長23.5%，市場恢復至2016年的水平，普通住宅依然是市場主流；2021年2月，新房市場的平均去化周期僅5.03個月。

2020年，廣州全市成交宅地共85宗，較2019年上漲46.86%；未來十年，將有近400條城中村舊改將啟動；2020年1-11月，廣州住宅供求面積雙雙破千萬，已超2019全年水平，從8月開始，二手房價格便逐漸形成了普漲態(tài)勢。

余亮表示，從廣深兩市過去兩年的房地產各項數據來看，整個大灣區(qū)的房地產市場仍然有較大的投資空間。此前，投資者可選擇的房地產投資品種大部分以固收類為主，在非標轉標以及房地產監(jiān)管趨嚴的背景下，很多金融機構都在探索其它收益可觀的投資品種，物業(yè)并購、物業(yè)包銷以及不良資產投資等方面的投資機會日益增大，它們在回報率方面會給投資人帶來驚喜，但同時也要求投資者具備相應的專業(yè)判斷能力和資金能力。

最后，余亮認為，房地產市場的新發(fā)展格局對管理人的主動管理能力提出了更高的要求。未來，地產業(yè)務布局邏輯、核心優(yōu)質資產的獲取能力、面向專業(yè)客戶的服務能力、專業(yè)團隊的整合能力以及資產處置的能力將進一步成為優(yōu)秀管理人的核心競爭力和投資者判斷的重要依據。