編者按：他們是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍者，他們是美好生活的創(chuàng)造者。2021年，樂(lè)居財(cái)經(jīng)與CEO、老板們面對(duì)面，聆聽(tīng)他們講述新時(shí)代下的新思想、新模式和新戰(zhàn)略。本期【見(jiàn)地】對(duì)話(huà)嘉賓：大唐地產(chǎn)執(zhí)行董事、總裁郝勝春先生。

撰文 | 魏薇

訪(fǎng)談 | 陳海保

攝影 | 王駿

趁著課間休息，郝勝春請(qǐng)了一個(gè)小時(shí)的假。

他來(lái)到隔壁的會(huì)議室。兩把椅子，一個(gè)茶幾，一架攝像機(jī)，訪(fǎng)談間的感覺(jué)就出來(lái)了。窗外，春暖花開(kāi)，是上海佘山最美的時(shí)候。

在3月底，郝勝春親率大唐地產(chǎn)（2117.HK）8位高管，特意從福建趕來(lái)聽(tīng)華為的課程，為期兩天。房企“春耕”，這是一個(gè)非常寶貴的時(shí)間。

郝勝春舍得“浪費(fèi)”它。作為新晉港股上市公司大唐地產(chǎn)的總裁，他要向華為“取經(jīng)”——以客戶(hù)為中心、以?shī)^斗者為本。這也一直是大唐所推崇的文化。

鏡頭里，他一身灰色西裝，搭配酒紅色襯衫，儒雅、神采奕奕。不遠(yuǎn)處的桌子上，擺放著一件藍(lán)色的竇爾敦，那是大唐地產(chǎn)的品牌臉譜，帶有一絲神秘感。

低調(diào)而內(nèi)斂，“科班”出身的郝勝春很匹配大唐的氣質(zhì)。18年來(lái)，他幾乎歷經(jīng)了大唐地產(chǎn)各個(gè)崗位的工作，對(duì)業(yè)務(wù)嫻熟而接地氣。

現(xiàn)在，他把大唐的發(fā)力點(diǎn)放到富庶的長(zhǎng)三角。這次選擇來(lái)上海培訓(xùn)，還有一個(gè)原因是，大唐即將“遷都”于此，先讓大家感受上海的氣息。

“做企業(yè)本身就是一場(chǎng)馬拉松，沒(méi)有最好，只有更好。”從籌備到成功上市，每一家企業(yè)的路途都不輕松，大唐地產(chǎn)概莫能外。

郝勝春是個(gè)阿甘式的跑者。從2015年元旦開(kāi)始，跑起來(lái)就一發(fā)不可收拾。在2021年4月10日的廈門(mén)馬拉松比賽上，他PB了，3小時(shí)46分42秒。

這是他連續(xù)第六次參加廈門(mén)馬拉松。

四新三化

對(duì)于那些還在苦等上市的房企們來(lái)說(shuō)，大唐地產(chǎn)是個(gè)幸運(yùn)兒。

在2020年12月11日，大唐集團(tuán)成功登陸港交所。雖然上市不是終點(diǎn)，卻是一個(gè)公司的重要里程碑。

當(dāng)大唐變成一家公眾公司后，郝勝春坦言，自己也要開(kāi)始嘗試走向媒體的鎂光燈下，要更加公開(kāi)和透明，輸出大唐的價(jià)值觀和新戰(zhàn)略。

為何大唐地產(chǎn)能脫穎而出？在地產(chǎn)新時(shí)代下，中型房企的成長(zhǎng)之道尤受關(guān)注。

郝勝春總結(jié)出兩點(diǎn)。一、大唐一直都十分注重風(fēng)險(xiǎn)控制和合規(guī)化管理，符合港交所要求；二、追求可持續(xù)地有質(zhì)量地增長(zhǎng)，連續(xù)六年保持著45%左右的復(fù)合增長(zhǎng)率。

上市后，大唐主動(dòng)尋求變化，提出了“四新三化”的理念，倒逼內(nèi)部進(jìn)一步練好內(nèi)功。“四新”，即新思想、新文化、新機(jī)制、新動(dòng)能；“三化”，即資本化、市場(chǎng)化和社會(huì)化建設(shè)。

2020年，大唐成功進(jìn)入長(zhǎng)三角地區(qū)，并決定將總部從廈門(mén)搬遷至上海。“現(xiàn)在正在裝修，預(yù)計(jì)6、7月份會(huì)搬入。”郝勝春認(rèn)為這是管理升級(jí)的一部分。

上海是閩系地產(chǎn)商的福地。世茂、旭輝、陽(yáng)光城、融信、正榮等，它們來(lái)到上海之后，迎來(lái)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。無(wú)論是在人才、資本、品牌還是管理上，上海的優(yōu)勢(shì)都很明顯。

“這有利于我們進(jìn)一步開(kāi)拓長(zhǎng)三角城市群，是我們?nèi)珖?guó)化布局的深入推進(jìn)和優(yōu)勢(shì)區(qū)域的進(jìn)一步深耕。”郝勝春稱(chēng)，長(zhǎng)三角會(huì)是大唐在海西和北部灣以外的第三大本營(yíng)。

大唐堅(jiān)定地看好長(zhǎng)三角。2020年在浙江和江蘇分別收獲了9個(gè)和7個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)30多億的銷(xiāo)售額，預(yù)計(jì)2021年銷(xiāo)售額將突破150億元。2020年大唐地產(chǎn)在長(zhǎng)三角的新增土儲(chǔ)已達(dá)到169萬(wàn)平方米，占年度新增土儲(chǔ)比例的20%。

今后，大唐將快速扎根長(zhǎng)三角，加快網(wǎng)狀布局，建立深耕區(qū)域。目前已先后進(jìn)入具有經(jīng)濟(jì)活力的節(jié)點(diǎn)性核心城市，如寧波、臺(tái)州、溫州、常州、南通、無(wú)錫等16個(gè)城市，并且加強(qiáng)與行業(yè)頭部企業(yè)的戰(zhàn)略合作，為成為全國(guó)性綜合房企奠定基礎(chǔ)。

郝勝春十分重視城市的選擇，設(shè)置了三大漏斗來(lái)保證安全，分別為戰(zhàn)略漏斗、市場(chǎng)漏斗和財(cái)務(wù)漏斗，拿地需符合其戰(zhàn)略、供需關(guān)系的要求，且盡量避免拿地王，大唐更多的是在尋找時(shí)間和空間上相匹配的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

友好型平臺(tái)化的朋友圈

“吃虧是福”，郝勝春認(rèn)為合作共贏是根本，不要計(jì)較一城一池得失，才能交到真朋友。

關(guān)于合作，大唐提出打造“友好型平臺(tái)化”的朋友圈。所謂友好型，就是朋友間的信譽(yù)，互相理解，友好為先。首先就要進(jìn)行平等合作；第二是共贏的思維；第三是乘法效應(yīng)，就是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；第四是靈活合作，企業(yè)能迅速地因時(shí)因地合作。

在布局長(zhǎng)三角的策略中，大唐地產(chǎn)堅(jiān)守自己的原則——“兩個(gè)優(yōu)先，兩個(gè)堅(jiān)持”。戰(zhàn)略?xún)?yōu)先和主官優(yōu)先：凡是計(jì)劃進(jìn)入的城市大唐地產(chǎn)會(huì)先儲(chǔ)備人，沒(méi)有人不進(jìn)入這個(gè)城市；堅(jiān)持合作和堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)：進(jìn)入每一個(gè)城市大唐地產(chǎn)都堅(jiān)持合作，進(jìn)入每一個(gè)城市都希望第一個(gè)項(xiàng)目是快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

“新項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)的速度平均4-5個(gè)月，個(gè)別項(xiàng)目還能更快，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平。”郝勝春表示。

合作項(xiàng)目多了，“增收不增利”成為一種行業(yè)普遍現(xiàn)象。少數(shù)股東權(quán)益占比從高到低，這是很多房企發(fā)展選擇的戰(zhàn)略路徑。

依據(jù)大唐地產(chǎn)2020年報(bào)，大唐地產(chǎn)在2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入105.88億元，較2019年增加30.6%；凈利潤(rùn)為人民幣9.50億元，較2019年增加51.4%，凈利潤(rùn)率達(dá)9.0%。其中歸母凈利潤(rùn)增加了0.05億元，少數(shù)股東損益增加3.18億元。

大唐的少數(shù)股東權(quán)益上升過(guò)快，外界對(duì)此有頗多質(zhì)疑，郝勝春沒(méi)有回避，我們到一個(gè)新的地方會(huì)選擇合作模式進(jìn)入，控制權(quán)益比、控制風(fēng)險(xiǎn)，等團(tuán)隊(duì)成熟之后，權(quán)益就慢慢上來(lái)了。”

今后，大唐也會(huì)更加注重經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，不僅僅是利潤(rùn)率、現(xiàn)金流，更要提升自己的權(quán)益占比。但對(duì)于權(quán)益規(guī)模的增長(zhǎng)率要求也會(huì)提高。

2020年，大唐的降負(fù)債效果明顯，凈負(fù)債率下降至58.7%，就“三條紅線(xiàn)”而言，目前已在黃檔范圍內(nèi)，目前僅有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率尚未達(dá)標(biāo)，為77.7%。郝勝春表示，后期會(huì)不斷優(yōu)化和控制該指標(biāo)，但考慮到規(guī)模發(fā)展的問(wèn)題，短期內(nèi)會(huì)在規(guī)模發(fā)展和負(fù)債指標(biāo)之間尋求平衡。

“我們今年的主題是實(shí)現(xiàn)以客戶(hù)為中心的、有質(zhì)量的規(guī)模化發(fā)展，主線(xiàn)是平臺(tái)化戰(zhàn)略和產(chǎn)品力提升的雙輪驅(qū)動(dòng)，而平臺(tái)化戰(zhàn)略就是要廣交朋友，把自己的平臺(tái)做大，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)聚集更多的資源形成互利共贏的生態(tài)圈。”

長(zhǎng)三角的成功破局，也是大唐平臺(tái)化戰(zhàn)略的一次實(shí)踐。借助當(dāng)?shù)囟喾絻?yōu)質(zhì)資源鏈接，大唐的朋友圈不斷擴(kuò)大，并建立了穩(wěn)定和長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。

這種合作精神源于大唐的文化。大唐擁有一支職業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，連創(chuàng)始人也沒(méi)有一個(gè)親戚在公司任職。郝勝春說(shuō)，我們企業(yè)特別強(qiáng)調(diào) “主人翁精神”，強(qiáng)調(diào)有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。公司理念唯公有福，唯誠(chéng)有信，對(duì)外合作我們強(qiáng)調(diào)“開(kāi)放、合作、共贏” 。

大唐地產(chǎn)的企業(yè)精神可以概括為“誠(chéng)、和、勤、毅、創(chuàng)”五個(gè)字，它是大唐的軟實(shí)力。

骨子里的中國(guó)

大唐充滿(mǎn)“骨子里的中國(guó)”。不僅名字浮現(xiàn)出盛世景象，還有那面獨(dú)具特色的竇爾敦臉譜。

作為國(guó)內(nèi)第一批地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，90年代初就在福建做地產(chǎn)，是第一批做中式建筑的企業(yè)。后來(lái)，福信集團(tuán)戰(zhàn)略整合大唐地產(chǎn)后，延續(xù)了中國(guó)風(fēng)的產(chǎn)品定位。大唐地產(chǎn)創(chuàng)立至今，始終堅(jiān)持國(guó)風(fēng)建筑產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新。

大唐是中國(guó)國(guó)風(fēng)建筑開(kāi)發(fā)的先行者，堅(jiān)持“以東方文化創(chuàng)新，引領(lǐng)國(guó)人居住生活方式的改變”產(chǎn)品理念。多年來(lái)，大唐一直致力于將中國(guó)風(fēng)建筑發(fā)揚(yáng)和光大，產(chǎn)品之外，大唐還非常注重鄰里關(guān)系的打造。

這是中國(guó)文化的體現(xiàn)，更是大唐與眾不同的另一面。

融合了當(dāng)代的建造技術(shù)和東方的棲居哲學(xué)，經(jīng)過(guò)多年的沉淀，大唐將唐風(fēng)宋韻融于建筑之中，鍛造出大唐“印象”系、大唐“世家”系，并精益求精，推出Top級(jí)國(guó)宅標(biāo)桿之作的大唐臻觀系。

大唐的產(chǎn)品不僅僅是簡(jiǎn)單建筑產(chǎn)品的堆砌，更是對(duì)萬(wàn)千中國(guó)家庭差異化置業(yè)需求的研磨；不僅在形式上對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)禮序進(jìn)行復(fù)刻，更加注重當(dāng)代生活背景下國(guó)韻中國(guó)宅意境和生活的營(yíng)造。

2020年大唐地產(chǎn)正式推出“優(yōu)唐人居”服務(wù)體系，涵蓋了3大獨(dú)創(chuàng)性社群IP活動(dòng)，包括基于女性業(yè)主特質(zhì)和興趣的“蜜唐行動(dòng)”；針對(duì)小業(yè)主專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的親子互動(dòng)活動(dòng)“唐貝計(jì)劃”；通過(guò)組織社區(qū)團(tuán)圓飯、跳蚤市場(chǎng)、便民服務(wù)日、業(yè)主春晚等一系列小活動(dòng)，聚合而成的“煥彩社區(qū)文化節(jié)”。

“我們的發(fā)展戰(zhàn)略是‘高質(zhì)量的規(guī)模化發(fā)展’。”郝勝春有信心在發(fā)展規(guī)模和發(fā)展質(zhì)量之間尋求一個(gè)更好的平衡點(diǎn)。

但這并不妨礙大唐對(duì)多元化業(yè)務(wù)的探索。“80%資源和精力做地產(chǎn)，20%去探索和實(shí)踐體育和教育。”郝勝春稱(chēng)，教育主要體現(xiàn)在捐資助學(xué)方面，未來(lái)大唐的一些大盤(pán)里會(huì)設(shè)中小學(xué)。

自2017年冠名中國(guó)拳王賽開(kāi)始，大唐地產(chǎn)已持續(xù)贊助了13站的拳王賽。拳擊代表一種拼搏積極的生活理念和精神，與地產(chǎn)是相通的。

基業(yè)常青是大唐的愿景，希望大唐能夠持續(xù)地“以客戶(hù)為中心，與時(shí)代進(jìn)步”，更追求企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)度。

以下為樂(lè)居高級(jí)副總裁、樂(lè)居財(cái)經(jīng)總編輯陳海保與郝勝春先生的對(duì)話(huà)精選：

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：上市后，大唐的戰(zhàn)略布局是怎樣考慮的？

郝勝春：大唐的城市布局戰(zhàn)略始終與國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略同頻，表現(xiàn)在堅(jiān)定實(shí)施城市群布局、都市圈深耕戰(zhàn)略上。在一段時(shí)期內(nèi)，我們?nèi)詧?jiān)持以快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目為主。立足于中長(zhǎng)期，體育和教育等第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)對(duì)推動(dòng)地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展以及我們企業(yè)的基業(yè)長(zhǎng)青具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：今年大唐地產(chǎn)有什么新的企業(yè)內(nèi)部建設(shè)方向？

郝勝春：去年提出了平臺(tái)化戰(zhàn)略建設(shè)，今年將“平臺(tái)化戰(zhàn)略與產(chǎn)品力提升雙輪驅(qū)動(dòng)”作為今年的工作主線(xiàn)。

今年在企業(yè)內(nèi)部，將持續(xù)提倡“以客戶(hù)為中心、以?shī)^斗者為本”文化，“極致”文化，“開(kāi)放、共贏”文化，“憂(yōu)患意識(shí)”文化。我相信“新文化、新思想、新機(jī)制、新動(dòng)能”這四新會(huì)在我們上海新總部建設(shè)上得到很好的體現(xiàn)，同時(shí)也能讓外界對(duì)大唐“耳目一新”。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：大唐成功上市，是一次成長(zhǎng)型房企的勝利，您對(duì)未來(lái)的行業(yè)格局怎么看？

郝勝春：整體上，房地產(chǎn)行業(yè)步入成熟期，未來(lái)一段時(shí)間將保持高位盤(pán)整態(tài)勢(shì)；結(jié)構(gòu)上，行業(yè)進(jìn)入了結(jié)構(gòu)分化時(shí)代，包括區(qū)域結(jié)構(gòu)的分化、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)的分化、購(gòu)房需求的分化等。大企業(yè)集中度變高，中小企業(yè)生存空間變窄。對(duì)中小房企而言，抱團(tuán)合作已經(jīng)變成了生存所必需。

從某種意義來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個(gè)過(guò)渡階段。但行業(yè)發(fā)展空間仍在。因?yàn)槌擎?zhèn)化率還有空間，主流城市群人口聚集趨勢(shì)還在加強(qiáng)，遷移性、改善性需求還在增加。而且伴隨國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略不斷升級(jí)，也將帶來(lái)區(qū)域結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：從區(qū)域性房企做到全國(guó)型房企，您認(rèn)為最關(guān)鍵的要素是什么？

郝勝春：最關(guān)鍵的是“不忘初心”，堅(jiān)持“以客戶(hù)為中心、與時(shí)代共進(jìn)步”，我們將之作為一種理念甚至信仰，貫穿業(yè)務(wù)。

核心競(jìng)爭(zhēng)力并不是單指某一項(xiàng)具體的長(zhǎng)處，這也是很多房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力很難模仿的原因所在。大唐的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是基于大唐基因和發(fā)展經(jīng)驗(yàn)探索出來(lái)的，是一整套互相適配、自洽的打法體系，并通過(guò)該體系的實(shí)踐運(yùn)用達(dá)到的經(jīng)營(yíng)效果。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：您對(duì)2021年中國(guó)樓市的走勢(shì)如何判斷？可以談哪些城市的機(jī)會(huì)點(diǎn)？

郝勝春：“房住不炒”的總基調(diào)不會(huì)改變，因城施策也會(huì)更加精細(xì)化，其目的依然是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，防范房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于機(jī)會(huì)點(diǎn)，依然要聚焦城市群、都市圈，并把握結(jié)構(gòu)性、周期性機(jī)遇。產(chǎn)業(yè)和人口向優(yōu)勢(shì)區(qū)域集中是客觀規(guī)律，“十四五”規(guī)劃重點(diǎn)提及的“京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳、長(zhǎng)三角、成渝”等核心城市群及都市圈，在這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有明顯優(yōu)勢(shì)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：大唐近年來(lái)曾多次冠名贊助拳擊賽事，為什么會(huì)拳擊運(yùn)動(dòng)？

郝勝春：作為一種體育運(yùn)動(dòng)，拳擊既可強(qiáng)健體魄，又可鍛煉人的膽商和情商，是一項(xiàng)速度、力量、智慧和勇氣兼具的運(yùn)動(dòng)。通過(guò)這一系列運(yùn)動(dòng)文化的塑造，大唐正在向更多人傳遞“健康生活，快樂(lè)工作”的理念。

這些年我們不僅大力推廣拳擊賽事，還積極開(kāi)展馬拉松、城市悅跑以及戈壁挑戰(zhàn)賽等運(yùn)動(dòng)，并將這些項(xiàng)目形成大唐固有的文化，大唐人樂(lè)于充當(dāng)這種積極正向文化的組織者、踐行者和傳播者。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：您曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，大唐地產(chǎn)度過(guò)了“臨界點(diǎn)”，作如何理解？

郝勝春：什么是臨界點(diǎn)，取決于自己的目標(biāo)。大唐追求長(zhǎng)期主義，就像跑步一樣的，我有時(shí)候可以圍繞一個(gè)幾百米的圈轉(zhuǎn)幾十圈，我把每五圈作為歸零。做企業(yè)本身就是一個(gè)馬拉松，一個(gè)馬拉松永遠(yuǎn)沒(méi)有最好，只有更好。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：您為什么會(huì)愛(ài)上跑步？

郝勝春：2015年，我在廈大讀EMBA，一位同學(xué)是27年天天都跑的跑者，我也喜歡讀日本作家村上春樹(shù)的書(shū)。受他們的感染，我在元旦那天試了試，后面就沒(méi)停下來(lái)了，有點(diǎn)像電影里的阿甘。2016年元旦，我跑完了人生第一個(gè)馬拉松。現(xiàn)在一個(gè)月的跑量約200公里。我每次出差，都會(huì)找不同的跑步地點(diǎn)，用腳步體驗(yàn)不同城市的煙火氣。來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)