1991年，民企老板李先生在村里承包了一塊棄置地。第二年他借用棄置地上村委會的舊廠房開辦了一家印刷廠，開始闖蕩商海。因生產需要，后來他數次對廠房進行擴建。然而，20多年后的2014年，李先生突然接到一份通知，說他的廠房已被列為違法建筑，將被依法拆除。經營得好好的，怎么突然就成“違建”了呢？這令李先生一家非常驚愕和困惑。沒辦法，他們只好向專業律師求助。只是，盡管此后提起的數次行政復議都取得了勝訴，廠房最終還是沒有能夠逃脫被強拆的命運。

由于涉案廠房已經建成多年，中間的“違建”免不了會涉及一些歷史原因，情況比較復雜，于是，一場經歷復議、一審、二審、重審一審，持續數年的官司便由此拉開了序幕。

而縱觀全國，近年來在類似的違章建筑拆遷中，由于歷史原因導致手續不齊后來被認定為“違建”，進而被強拆，由此引發爭議的案件大量存在。

廠房被拆

20世紀90年代，改革開放的春風席卷中國大地，無數人下海經商，創造了一個又一個的神話。

1991年，李先生白手起家，正式踏上創業路。他通過與村委會簽訂土地房屋租賃合同，取得了村里一塊荒廢的集體土地以及地上房屋的使用權。1992年，李先生成立了印刷廠，1993年取得政府頒發的《集體土地建設用地使用證》，該證載明：用地面積為1752平方米，建筑占地665平方米。

后來，憑借著李先生的勤奮和經營有方，印刷廠的效益越來越好，逐漸從起步時十幾個人的小作坊發展成為一家擁有數百員工的現代企業。為滿足企業擴大產能的需要，從承包開始，李先生便先后數次對廠房進行擴建。截止到被強拆時，印刷廠承租土地上的廠房總面積為逾7000平方米。

長久以來，由于我國實行的是城鄉二元制結構，農村的規劃、治理缺位，沒有專項的鄉村規劃法律法規。這導致了一個客觀結果：在我國廣大農村地區，許多廠房都是在證件不全的情況下興建的。由于監管不嚴，通常也沒人管，使得未批先建的情況非常普遍。

隱患也就此埋下。

隨著鄉村建設的推進，印刷廠涉案土地被列入了拆遷范圍。由于廠房面積比較大，拆遷補償談判進展緩慢。而在這個過程中，李先生于2014年4月15日接到當地鎮政府作出的《限期拆除決定書》，認定印刷廠的房屋未依法取得鄉村建設規劃許可證，屬于違法建設，責令限期自行拆除，恢復原地貌。

拉鋸戰由此開始。在隨后數年的時間里，鎮政府多次給印刷廠下達限期拆除決定、強制拆除決定。不過，在李先生提起行政復議后，這些限期拆除決定、強拆決定均被區政府以執法程序違法等理由給撤銷了。只是，鎮政府的意志非常決絕。經過數論博弈，2017年11月11日，鎮政府最終還是以違建為由，組織有關人員強行拆除了涉訴房屋。

對簿公堂

再次提起行政復議的同時，2018年1月，因不服鎮政府的強拆行為，印刷廠一并向法院提起了確認違法行政訴訟和行政賠償之訴。

確認違法一審行政訴訟中，法院最后判決：鎮政府未依法取得征地批文，也尚未就賠償問題與印刷廠達成一致，在未通知印刷廠的情況下強行拆除房屋，違反了法定程序，行政行為違法。但是，并未進一步確認涉案房屋是否為違法建筑。李先生不服，上訴至市中級人民法院，結果被駁回上訴，維持一審判決。

一審行政賠償訴訟中，李先生請求：（1）恢復廠房原狀；（2）賠償印刷廠機器設備及其他財產損失共計1360余萬元。最終，法院只判定鎮政府賠償房屋建筑殘值損失和機器設備等物品損失共計27萬元。李先生不服，委托黃艷律師上訴至市中級人民法院，市中院審理后認為，一審法院的補償方案未對涉案“違法建筑”形成的歷史原因等加以審查，有不妥之處，于是撤銷了一審賠償判決，發回區人民法院重審。

黃艷律師在重審一審程序中，幫助委托人對訴訟策略進行了調整。包括將訴訟請求變更為：因被強拆的廠房已不具備恢復原狀的可行性，因而主張經濟價值賠償；另外，增加拆遷中的停產停業損失補償。

具體來看，該案爭議的核心，一是違法建筑的認定，一是賠償金額的確定。

違法建筑一般是指違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》等相關法律法規的規定而建造的建筑物和其他設施物。也就是未經規劃土地主管部門批準，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。

我國法律明確規定，拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

黃艷律師在提交的《法律意見書》中指出，該案中，被強拆的廠房并非一次性建成。其中，印刷廠1993年獲得《集體土地建設用地使用證》時上面登記的665平方米建筑物，應當是受《物權法》保護的合法面積。至于無證面積部分，應當考慮到具體的歷史背景，即直至2010年底之前，印刷廠所在地都沒有建立村莊規劃，也未建立具體的鄉村建設工程規劃許可制度。按照相關規定，這期間“建成的違法建設，屬于歷史遺留違法建設”。并且，由于該案中無證面積存續已久，政府一直無人過問，很容易給人一種印象：在自己租賃的土地上建房，不違法。事實上，農村很多違建就是這么形成的。

另外，據李先生說，2013年最后一次擴建時，印刷廠曾申請過辦理規劃許可，卻先后被相關部門告知“不用辦”、“辦不了”，導致了印刷廠客觀上無法履行“辦證義務”。

也就是說，印刷廠的違建，行政機關存在過錯。

鎮政府強拆程序違法，則是確定無疑的。實施強拆前，鎮政府未告知印刷廠強制拆除房屋的具體時間，亦未告知印刷廠自行清理房屋內的財物，在強拆時也沒有制作筆錄、未攝制錄像，清理物品時沒有制作物品清單……因此，對因強拆造成的建筑殘值損失、機器設備及其他損失，鎮政府應當承擔相應的賠償責任。

綜上，因涉案建筑在拆遷范圍內，違法拆違后的賠償爭議，應當本著實事求是的原則，綜合考慮建設情節、房屋形成歷史背景、拆遷中對建筑物的補償政策及方案、行政機關過錯程度等因素，不能簡單的以未取得鄉村規劃許可，即將涉案廠房定性為違法建筑，并以此確定賠償標準。

2019年11月20日，重審一審依法審理后，法院宣判：“1990年4月1日開始實施的《城市規劃法》及2008年1月1日開始實施的《城鄉規劃法》，均要求建筑物建設前要取得規劃許可證件。本案中，涉案建筑無論是1991年后建設的，抑或是2013年后建設的，印刷廠建設前均未依法取得規劃審批手續，現有證據亦無法證實涉案建筑物屬于合法建筑，故涉案建筑不屬于印刷廠的合法權益。”

賠償金額部分，除了廠房、機器設備及其他財產損失，印刷廠還要求鎮政府賠償相應的停產停業損失費。不過，法院指出，根據《國家賠償法》規定，國家賠償中財產損失賠償范圍僅限于直接損失，本案中，因印刷廠要求賠償的停產停業損失不屬于直接損失，故不予支持。

最后，法院判處鎮政府賠償印刷廠因強制拆除廠房造成的建筑材料殘值及機器設備、其他物品損失共計176萬元。

雖然賠償金額由當初的27萬元提升至176萬元，但與印刷廠主張的賠償金額還有一定的距離。不久，印刷廠再次上訴至市中級人民法院，黃艷律師沒有再代理。2020年5月25日，法院宣布了行政賠償判決書：駁回上訴，維持一審判決。

這也是終審判決。

律師說法

我國法律明確規定，拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。但是，這并非意味著，征收補償就沒有爭取的空間了。

黃艷律師說：

首先，在我國廣大農村地區，許多的廠房建于2008年《城鄉規劃法》出臺之前，彼時，制度和監管的缺位，導致許多廠房都是在證件不全的情況下興建的，未批先建的情況非常普遍。因此，有關部門在確定補償方案時，應酌情考慮這些“歷史原因”。

其次，許多舊廠房突然被列為“違建”，被強制拆除，背后的導火索往往是規劃占地拆遷。以拆違促拆遷，是企業除了查稅促遷以外常遇到的另一道大坎。通常情況下，企業的建筑房屋較多、面積較大，涉及的補償數額自然水漲船高，這就導致房屋征收部門可能為了控制拆遷成本，無法完全按照合理的標準進行補償。而如果以“拆違”代替“拆遷”，不僅可以震懾到企業，節省拆遷成本，還可以加快拆遷進程，可謂一舉兩得。

那么，企業應如何應對？

一方面，企業應該清楚，無證建筑并不必然就等于必須拆除的違法建筑。即使是未取得規劃審批手續建設的建筑物，一般也只有在嚴重違反城鄉規劃的情況下才必須拆除。倘若可以采取補救措施消除對規劃實施的影響，則不必拆除，限期整改即可。

另一方面，如果建筑物已經被納入征收范圍，那么，應當先依法進行合法性認定，依照征收補償方案的相關補償標準優先處理征收補償的問題。實踐中，不少省份的國有土地上房屋征收補償地方性法規里均對無證建筑的補償作出了區分補償規定，并非無證建筑一律不予補償。所以，一旦遭遇以“以拆違代拆遷”的情況，企業首先要做的是驗證“拆違”的合法性，并盡可能利用各種政策，爭取更高的補償。

【律師簡介】

黃艷律師，女，漢族，1985年11月出生，湖南常德人，北京航空航天大學法學院法學學士、法學碩士。現為北京在明律師事務所督導律師，北京市律師協會會員，北京市律師協會審計評估法律專業委員會委員，中國律師年鑒收錄當代優秀律師。

2010年7月進入律師事務所工作，2013年8月8日取得律師執業資格，從事法律實務工作長達10年，擅長處理房屋土地征收糾紛、房屋買賣合同糾紛、房地產家事糾紛、房地產項目盡職調查等。

自2010年進入律師事務所從事訴訟業務，在房地產相關法律事務領域積累居多勝訴案例、典型案例。