隨著疫情的沖擊，房企們的業績大都受到很大影響。但也有例外，比如富力。

3月26日，富力發布了2020年財報。財報顯示，2020年富力實現營業額859億元、凈利潤91.5億元。權益銷售額更是達1388億元。銷售現金回款率由2019年的70%，提高至78%。

與此同時，公司通過增發H股，出售非核心資產，加速回流現金近百億。從全年看，2020年富力總負債降低374.1億元，凈負債率下降69個百分點。也就是說，2020年富力地產不但經營業績穩定、銷售額正增長，降負債的目標也超預期完成。

亮眼財報背后，得益于富力城市更新項目正在進入收獲期。無論是廣州的富頤華庭和西安的西安富力，單盤銷售金額超過50億元。

截止2020年末，公司已簽約城市更新合作項目的貨值超過12000億元。對應2020年富力1388億元的銷售金額，足以保證公司近五年發展。

拉長周期看，在摘牌掛拿地溢價高企的背景下，富力布局城市更新項目的優勢將逐漸顯現。隨著城市更新項目加速推貨，公司的業績也進入了收獲期。

01組合拳出手，“去杠桿、控風險”超預期

“行穩致遠”，是富力對2020年經營定的總基調。也得益于此，哪怕是在疫情對房地產銷售造成嚴重沖擊下，公司經營業績也保持了穩健態勢。

年報顯示，公司實現營業額859億元，凈利潤91.5億元。基于此，董事會建議派發末期股息每股人民幣0.62元，全年股息達到每股人民幣1.00元。

相較于業績，2020年富力在“去杠桿、降負債”方面取得成績要亮眼的多。

具體來看，2020年富力經營性現金流量重新回正，總負債降低374.1億元，凈負債率大幅下降69個百分點，持有的現金399.5億元。能有此成績，主要得益于兩個方面：

一方面，公司在2020年加速銷售、提高回款率。2020年富力實現權益銷售金額1388億元，銷售面積1153.09萬平方米，同比都實現了正增長。銷售現金回款率也由2019年的70%，提高至78%。

另一方面，公司也通過引入新投資者、出售非核心資產等組合拳，持續優化資產結構。

2020年下半年，富力完成2.57億股新H股增發，募集資金總額25.24億港元。與此同時，公司宣布與黑石旗下基金達成合作，以63億元作價，將廣州富力國際空港綜合物流園內物業的70%權益出售。

展望未來，在2020年降負債超預期完成的基礎上，2021年富力也將用實際行動證明了其進一步降負債的決心。

例如，2021年1月至2月公司實現總銷售金額204億元，同比上升124%；從去年年底開始到今年前兩個月，富力地產已累計完成超200億元債券本息兌付。不出意外，2021年富力將繼續通過增加銷售、減少貸款，促進全年負債水平的進一步下降。

02城市更新項目迎來“收獲期”

在控風險取得圓滿成功的背景下，富力城市更新項目也進入了收獲期。

城市更新顧名思義，是翻新城市中的老舊小區。這種模式在招拍掛拿地溢價率高企的背景下，優勢越發凸顯。

如今，富力的城市更新項目正在逐漸進入推貨期。2020年，富力廣州的富頤華庭和西安的西安富力，兩個項目單盤銷售金額超過50億元。

以熱銷的富頤華庭為例。2020年9月19日，位于廣州第二CBD、城市“新中軸”核心區的當紅樓盤富頤華庭首期開盤，開盤2小時熱銷26.8億元，去化率約100%，刷新廣州近5年單次開盤記錄。在雙十二期間，富頤華庭再度出手，一個項目90天內銷售超過50億元。

進入2021年，隨著富力城市更新項目加速推盤，其銷售額大增也是大概率事件。

2021年前兩個月，富力地產實現銷售收入204億，銷售面積達約155萬平方米，同比分別上升124%、99%。其中，舊改的富頤華庭以19.7億獲今年1月份廣州市商品住宅銷冠。

富頤華庭的成功，只是富力城市更新項目里的一個縮影。實際上，各地城市更新項目都在加速轉化，這些項目都將在不久的將來成為推動富力業績增長的中流砥柱。

03富力增長確定性從何而來？

房地產的繁榮，短期看金融、中期看地產，這是任澤平提出的觀點。

截止2020年底，富力已簽約城市更新合作項目規劃總建筑面積超8000萬平米，可售面積超4100萬平方米，貨值超過12000億元。按可售面積計，一二線城市占比94%，大灣區面積占比60%。

對應2020年銷售金額1388億元，富力城市更新項目12000億元的貨值，足夠保證公司未來五年的業績增長。

更重要的是，按可售面積計算，富力的城市更新項目一二線城市占比高達94%。反觀最近幾年，一二線城市的新房，都處于供不應求狀態，市場海量的需求也保證了公司銷售業績增長的確定性。

長期看，隨著城市更新項目持續入市，公司未來的盈利能力有望進一步提高，業績也迎來了爆發周期。

此外，除過保證自身當下以及未來的經營業績之外，富力也不忘了回饋社會。2020年初疫情爆發后，富力迅速行動起來。2月5日，富力集團向中國青基會捐贈了1000萬元，成立“富力愛心基金”。同時，富力還向廣州市慈善會捐助了人民幣1000萬元。

針對受影響最大的武漢地區，富力還通過多渠道籌集了價值500萬元的生活物資，運抵武漢，保障武漢市民的“菜籃子”“米袋子”等等。在商戶方面，富力也主動免除旗下八家購物中心商鋪的部分租金，扶持與協助商戶共度難關。

隨著優質土地儲備的價值顯現，疊加城市更新項目進入收獲期，富力也將迎來新一輪高質量增長。