回望2020，REITs（不動產投資信托基金）格外引人注目。

這一年，監管部門相繼出臺基礎設施REITs等文件，國家發改委組織近30個公募REITs項目答辯。

完成頂層設計與核心配套文件，并積極開展試點前期工作，2020由此被業內人士稱為內地REITs元年。

這是一個潛力巨大的朝陽行業。以內地超百億的基礎設施資產存量計算，僅僅將其1%證券化，就足以撐起萬億級規模的基礎設施REITs市場。

更多從業者還希望REITs從基礎設施領域起步，逐漸進入商業地產領域——這將是去杠桿、去地產化背景下，地產行業新一輪重塑的良機。

問題在于，萬億級市場即將開閘，如何迎接REITs紅利？

平穩跨越疫情的REITs

什么是REITs？作為實物資產的證券化方式，REITs自上世紀60年代在美國發軔，在全球40多個國家和地區獲得長足發展。

“集資買房，分享收益。”對投資者來說，REITs的噱頭夠足，能夠實現“百元當包租婆”的美妙夢想。

REITs，即把實體經濟中，能收取租金的實物不動產進行證券化，并在證券市場上市交易。

換句話說，買一套價值千萬的商鋪，投資門檻較高。但基金管理公司可以把商鋪的產權切割成更小份REITs，降低門檻賣給更多的持有者。

這樣的不動產，可以是商鋪、酒店、寫字樓、醫院、倉庫等，也可以是道路、橋梁、地鐵等基礎設施。交易過程中，賣出者獲得了充分的資本流動性，而買入者則收獲了不動產的租金。

戴德梁行聯合中國房地產業協會聯合發布的《亞洲房地產投資信托基金(REITs)研究報告》顯示，日本、新加坡、中國香港三地，合計占到亞洲整體市場份額的93%。

從綜合收益來看，過去五至十年間，中國香港上市REITs的年化綜合收益率普遍高于新加坡和日本。隨著疫情漸好，香港多只REITs跨越風暴，重回增長賽道。可以說，在“兇險”的港股中，以領展房地產投資信托基金為代表的11只REITs，是現金流佳、派息穩定的代表，可以長期持有。

正因港股REITs欣欣向榮，市場對推出內地版REITs的呼聲已久。

區別股票的“金融煉金術”

已經有10多年發展史的港股REITs，可以為剛剛起步的內地REITs提供鏡鑒。

以亞洲資產規模最大、香港成立時間最早的領展為例，它把90%以上收益作為股息定期分配給投資者。在上市第十年時，領展每股派息總額已超過2005年的上市成本。

領展的成功，來自于對底層資產的翻新與升值。上市之初時，領展收購的資產多是落成三四十年的社區商場物業，外貌陳舊、設施落后，通過多年不間斷的循環改造，領展讓持有物業轉型餐飲、菜場、超市等，租金大幅提升，資產價值隨之上漲。

得益于剛需性質，擁有大量停車位的領展現金流也有“保險栓”。成立16年以來，領展股價漲幅超過11倍，跨越2011年歐債危機、2015年A股股災與2018年A股熊市等諸多危機，走勢異常堅挺。

可以說，領展是零售REITs的典型代表，它體現出REITs盤活實物資產、方便個人投資者參與、強制分紅、具有抗通脹性等特點。

事實上，REITs并非只有零售一個類別。按底層資產劃分，REITs還能細分出寫字樓、公寓、酒店、醫療健康、工業等多個類型。

如持有廣州國際金融中心的越秀房產信托基金，是寫字樓REITs的代表，富豪產業信托則持有大量的酒店類資產。美股REITs更加包羅萬象，MPW覆蓋醫療類不動產，BEP主打風電水電類資產，ACC則擁有學校類不動產等等。

類REITs的商業嘗試

與成熟REITs市場產品相比，內地的房地產信托投資基金在交易結構、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面仍具有一定差異，因此被冠以類REITs之名。

新世紀以來，中信啟航、蘇寧云創、天虹商場、鵬華前海萬科等多家公司，就開啟了類REITs的嘗試。它們大多以持有物業的股權、貸款債券等為底層資產，以非公募方式進行。數據顯示，截至2019年底，國內商業不動產資產證券化市場共發行81單產品，發行規模達1550.8億元。

不過，在業內人士看來，已經日臻成熟的類REITs產品，并不是真正意義上的REITs，原始權益人仍然將其視作一種融資工具，而不是一種真實的資產出售，因此發行這些類REITs產品前進行的評級過程中，依然無法脫離強勢的主體信用。

除此之外，僅對機構投資者開放、轉讓門檻高、缺乏相關法律規定等障礙，也阻礙了類REITs產品的進一步發展。

在此情況下，主動“走出去”，操盤海外REITs項目，為將來內地開閘做準備，不失為一種理智選擇。

1月4日，海航投資發布公告稱，基于加速打造REITs投資平臺等多方面因素考慮，計劃增投海南恒興聚源股權投資基金合伙企業（以下簡稱“恒興聚源”）LP份額。而作為股權投資基金的恒興聚源，與鐵獅門合作投資曼哈頓34街的REITs項目。

由于曾成功發行上海證券交易所第一單、資本市場第三單類REITs產品，海航投資增投恒興聚源，不僅將增加境外REITs的投資規模，也將有效發揮優勢經驗，實現業務協同——這無疑將拓寬中國公司的REITs之路。

如何接住REITs紅利？

研究機構指出，《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》等文件的出臺，標志著中國基礎設施公募REITs試點正式起步。

國務院發展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇便指出，我國多年基礎設施建設和租賃房建設形成了地方政府的大量不動產資產，同時也形成嚴重的債務負擔。在當前經濟形勢下，需要用REITs化解地方政府與企業的高負債，為經濟發展注入新的投資。

因此，首批公募REITs產品主要投資項目以穩健型資產為主，集中于工業園區、倉儲物流、交通能源、符合區域產業方向的商業物業及重大基礎設施等領域。

而在未來，盡管公募REITs試點暫未對住宅和商業地產開放，但隨著基建公募REITs的發展落地，基礎資產類型或將擴容。

商業地產REITs的落地，因此被寄予厚望。從現實需求來看，內地商業地產單體較大，導致流動性較差，REITs正好可以將穩定的優質商業資產，轉化為社會資金所持有，資產流動性問題迎刃而解。從REITs的初衷來看，它最早也是為提升商業物業的流動性而誕生。

屆時，誰能接住REITs紅利？以海航投資為代表，同時擁有境內類REITs和境外REITs實戰經驗的上市公司，或將搶得先機。

目前，美國房地產市場在疫情之下逆勢上揚，曼哈頓34街REITs項目施工穩步推進，國際銀行、金融公司、投資公司、資產管理公司等潛在租戶，而另一個紐約梅西百貨兩大REITs項目，租金更低，樓層空間設計更符合創業公司的需求，其項目裝修也在加速推進中。

正如業內人士指出，憑借豐富的項目實操經驗、縱跨中西的全球視野、放眼全球的投資理念，海航投資構建體系完整的商業閉環，開啟內地商業地產REITs的新時代。