2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），自2021年1月1日起實施。

《通知》將銀行金融機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，分別設置了房地產貸款和個人住房貸款余額占比上限，成為繼“三道紅線”后，為控制資金過度流入房地產戴上的另一只“緊箍咒”。

《通知》內容包括兩個要點：

一，將銀行的房地產貸款占比進行分檔考核。第一檔包括六大國有大行，房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比兩個上限分別為40%和32.5%；第二檔包括招行、農發銀行、浦發等17家中型銀行，兩個上限分別為27.5%和20%；第三檔是中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等，兩個上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農合機構，兩個上限分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。

二，對商業銀行達標設置了2-4年過渡期安排。《通知》對于目前房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求的銀行給予了過渡期安排，超出2個百分點以內的，過渡期為2年；超出2個百分點以上的，過渡期為4年。

 新規實施后，對房地產企業的融資到底會帶來多大的影響？針對眾多投資者關心的問題，記者采訪了五道投資地產投資部總經理余亮。

余亮對此分析稱，總體而言，房地產貸款集中度管理制度雖然是面向銀行業，但實際上針對的是房地產行業。從實際影響來看，該政策對房地產行業的影響也遠大于對銀行業的影響。因為各家銀行本身對房地產行業就已有貸款集中度管理要求。因此除個別銀行外，大部分銀行的相關指標偏離不大。而針對指標超標的銀行，本通知也預留了時間較為充裕的過渡期。

從近期銀行股的走勢來看，政策發布后首個交易日銀行股下挫明顯。截至1月6日銀行板塊整體止跌回升態勢明顯，除超標最嚴重的成都銀行外，大部分銀行股價跌幅并不大。

余亮認為，相比而言，房地產貸款集中度管理制度的設立對房地產行業的影響將會更加深遠。最主要的影響在于：房地產行業將加速向頭部房企集中。理由如下：

一，本通知是繼房企融資“三道紅線”監管政策后的又一道政策補丁。“三道紅線”后從需求端不斷推動房企信用風險持續分化。已經具備規模、高周轉、項目布局好、債務負擔輕的龍頭房企依靠自身的規模優勢，地位更加穩固；而高杠桿房企在融資受到限制之下，收縮業務擴張版圖，減緩發展速度；中小房企通過加杠桿實現彎道超車的情況更加難以實現，銷售趨緩的中小房企信用風險加大。

二，本通知出臺后，對房地產領域政策補丁基本完全封閉：從購房者的限購限貸，到開發商的“三道紅線”，再到資金供給端的貸款集中度管理。后續的監管思路基本上只能在這三個環節中進行政策加碼或者松綁。除此之外，就只剩下房地產稅、空置稅這兩項比較有效了。

三，相較于“三道紅線”制度從房企端來規范融資，此次房地產貸款集中度管理則是從資金供給端進行控制，即限制了銀行及金融系統流入房地產貸款領域的金額上限。總體來看，兩個政策疊加起來，把資金供需兩方面都予以了限制。目的很明確，就是為了限制過多資金流入房地產領域。

四，短期來看，本輪房地產貸款集中度管理新政對地產貸款總量的影響偏中性，但從長期來看，將從融資端進一步推動行業向頭部開發商集中加速。根據銀河證券測算，截至2020年年中，大型銀行(第一檔)房地產貸款占比均未超標，而且大型銀行房地產貸款總量占行業總量比例較高，僅建設銀行及郵儲銀行按揭貸款占比略高于標準，但均不超過2個百分點；中型銀行及小型銀行部分銀行需要調整相關貸款比例，但其體量占比不高，對房地產行業總體貸款增量的影響有限。預計相關比例達標的銀行貸款仍然富余額度，按揭貸為2.8萬億元，相關比例不達標的銀行貸款需要壓降額度，按揭貸為8444億元，富余額度與需壓降額度之差為2萬億元。

因此，接下來可能出現兩個趨勢：一方面，新增房地產貸款將出現從中小銀行向大型銀行的遷移，主要原因就在于大型銀行房地產貸款的額度充足；另一方面，大型銀行出于維護戰略客戶的考慮，稀缺的額度會優先保證頭部開發商。

中小開發商因資質問題，主要融資渠道為股份制銀行以及中小城商行，后續因中小城商行額度變得緊張，中小開發商獲取銀行貸款的難度會升高，同時也會因銀行惜貸而推高融資成本。因此中小開發商將大概率通過加快處理存貨從而保證自身的現金流，部分小開發商不排除被并購的可能。

總體來看，新制度對房地產行業影響可控，有利于龍頭房企，加速行業出清。

五，本通知將鼓勵房企轉向“長期經營”模式。人民銀行、銀保監會表示，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。因此，新制度將鼓勵房企從“高周轉、高杠桿”模式向“長期經營”模式轉變。

 總而言之，五道投資地產投資部余亮認為，房地產貸款集中度管理制度對房地產行業的影響可控，對地產貸款總量的影響偏中性，行業供給側改革將不斷深化，行業出清步伐加速，推動行業向頭部開發商集中加速，總體利好注重內部運營與具備融資優勢、財務穩健的房企。