2020年 4月,證監會、國家發改委聯合推動國內公募REITs(不動產投資信托基金)試點工作,明確了國內公募REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排,內地版公募REITs將從基礎設施領域正式啟航,一步一個腳印向我們走來。

2020年,香港REITs邁入第15年。6月,香港證監會就《房地產投資信托基金守則》第六次修訂進行咨詢。11月,香港行政長官林鄭月娥第四份《施政報告》提到,特區政府有意推動香港房地產投資信托基金發展,帶來更多元化和提供較穩定回報的投資機會。

兩地接連動作被視為將從制度、長遠經濟等層面預示著房地產投資信托基金發展即將迎來大發展。

作為全球首只投資于中國內地物業的香港上市房地產投資信托基金,2020年是越秀房地產投資信托基金(股份代號:00405.HK,以下簡稱“越秀房托”)上市的15年,亦是內地投資物業資產證券化積極探索的15年。

越秀房托專注于商業地產投資,通過“地產+基金”雙平臺互動和外部收購,完成了總資產從45億元到360億元的跨越式成長,年復合增長超過14%,獲得2家國際評級機構穆迪、標普投資級評級,入選7項香港恒生指數,成為亞洲十大上市房地產投資信托基金之一,成為兩地金融互聯互通、協同發展的標桿樣本。

上市15年,越秀地產“開運金”獨特商業模式日趨成熟,與越秀房產基金的“雙平臺互動”進入常態化。站在今年的重要時點,回望越秀房產基金十五年發展經驗,越秀樣本或許能給內地REITs市場發展提供更多啟示。

開全球先河 ,“中國第一REIT” 的跨越式成長

追溯REITs的歷史,其起步于1960年美國房地產市場,截至目前在世界范圍40個國家內蓬勃發展。去年年末,全球REITs市場規模已超過2萬億美元。

囿于國內公募REITs遲遲未對商業地產開放,而境內資產到海外上市又面臨兩種法律法規、財務稅務、監管治理體系下的復雜問題,內地物業資產通過REITs上市的企業少之又少。

然而,早在2005年,抓住時代機遇的紅籌股越秀投資(越秀地產00123.hk的前身),發起成立越秀房托,并成功登陸港交所上市,成為香港首批上市的三家REITs的一員,亦是中資REITs赴港上市“第一股”。

回顧上市盛況,越秀房托掛牌首日漲幅達到18.7%,此前IPO在香港公開招股及國際配售中分別超額認購496倍及74倍,高于當年同期上市的另兩只香港REITs,加上紅籌股背景及四項位于廣州的優質物業,成為當時港交所上市的優質白馬股。

2012年,越秀房托完成“蛇吞象“式的收購,將剛剛全面開業的越秀地產旗下華南地標——廣州國際金融中心(廣州IFC)收入囊中,在管物業規模和估值直接躍升至200億,一舉成為亞洲市值位居前列的上市REITs之一。

2015年,越秀房托“出羊入滬”,開始全國化布局,并完成首次對外收購,從外資基金凱雷手中收購上海浦東竹園的宏嘉大廈(后更名越秀大廈)。

2017年,越秀房托首進新一線城市——武漢,物業組合規模和估值突破300億。2018年,越秀房托打出“有進有出”的組合拳,出售位于廣州的新都會項目,收購位于杭州的杭州維多利中心,進一步深入長三角經濟區。

經歷15年的發展,從克服重重障礙登陸資本市場、到“巨人項目”將廣州IFC收入囊中,從深根廣州到出羊入滬,從對外收購到有進有出,從專注于成熟項目到挖掘成長型項目,越秀房托成為境外投資并分享內地商業地產發展紅利的重要渠道,為中國公募REITs市場發展提供越秀樣本。

雙平臺運作,越秀“開運金”模式的資產魔術

商業地產具備復雜性。這種復雜性體現在集“金融+地產+商業”于一身。作為香港上市REIT,越秀房托與越秀地產的雙平臺互動發展,形成了獨特的“開發+運營+金融”商業模式。即“投入、運營、退出、產出、再投入”完整鏈條。

越秀房托董事會主席、執行董事及行政總裁林德良指出:“不管是投融管退,還是開發運營退出,就是通過不同的路徑做資產價值最大化”。

在開運金模式中,可以簡單看成“房地產產品”和“房地產金融產品”兩個端口之間的資產、資金流動,對應的是越秀地產和越秀房托。策略上,這是一種以輕資產運營為核心,在商業地產的不同時段,將資產注入不同平臺,在滿足各類投資者投資偏好的同時,降低整體融資成本,將資產價值實現最大化。

目前,越秀地產為越秀房托單一最大的基金份額持有人,持有權益為38.4%。前者核心業務為開發優質商業項目,并且前期通過精準定位、整合資源、精細化且高效的運營提升物業價值,孵化成熟后注入到越秀房托,且這種注入因兩者的緊密聯系可以平穩過渡,后者通過現有優質資產組合獲取穩定業績增長。

具體到項目層面,越秀地產最早注入基金的白馬大廈估值翻了一倍,從25億元增長至如今超過50億元。2012年,越秀房托以134.4億元收購廣州IFC,越秀地產隨即減少約45億元銀行貸款,并帶來凈現金流入約40億元,有效改善了流動資金狀況,加快全國化發展步伐。2019年,廣州國金中心年營收則從2012年的1.7億迅速增長至11.33億元。截止2020年6月,項目估值達188.31億元,較收購價增長40.1%。

自2005年成立以來,越秀房托一直保持100%的分派水平,歷史分紅收益率保持在5%以上,高于同行平均水平。彭博數據顯示,于2020年11月底,越秀房托總市值達121億港元,股息率為7.32%,兩項數據均位于香港REITs前茅。

在這個閉環運作模式中,越秀商投(越秀地產商業板塊)構建起越秀地產旗下持有型商業地產項目的全鏈條資產管理平臺,從開發、運營到金融化,力求每個環節價值最大化。

這是一個擁有超過25年經驗、具備豐富項目資本運作和商業運營管理的商業團隊,熟悉的團隊能夠實現物業經營管理的平穩過度,提高物業運營穩定性,更能在提升管理專業性的同時,實現更低的運營成本。

其中,最大的前線運營商——越秀仲量與越秀怡城商管(簡稱“越仲怡城”),旗下在管廣州國金中心、財富廣場、維多利廣場等廣州中軸線上的6座商業綜合體,今年連續實現中新廣州知識城等6個項目、超過70萬平方米的對外管理輸出。

以運營賦能,跨越周期實現有質量的增長

越秀房托林德良指出:“資本能夠解決重資產的問題,但運營才是根本出路”。商業運營是一門永無止境的命題。

越秀房托業態組合中,寫字樓(含車位)面積占68%,集中在一二線核心CBD區域。越秀房托提出以城市發展規劃為導向,尋找各個城市產業動能,以“四個畫像”精準定位客戶。

“四個畫像”即產業畫像、行業畫像、產品畫像與服務畫像:產業畫像以城市特點為重心,判斷產業發展方向與城市未來發展趨勢;行業畫像是在未來城市產業動能中,尋找項目最適合的目標客群行業;產品畫像則描摹目標客群需求畫像,精準定義產品;服務畫像則是結合定位的行業及產品硬件,提供定制服務,賦能租戶。

以上海越秀大廈為例,根據城市發展規劃和毗鄰“三金中心”,越秀房托提出聚焦成長性金融企業,拓展高端制造業的市場定位。這一舉措提升了上海越秀大廈新簽成交量,該物業上半年續租率高達七成,出租率高于市場平均水平,并成功引進五家目標優質客戶。

產品方面,越秀商投已正式步入“越秀寫字樓3.0”時代,以“智慧(Intelligence)+健康(Care)+社群(Community)”為核心理念,提升寫字樓的抗風險能力、保持穩定的收益增長。未來,越秀寫字樓3.0產將在廣州環貿中心(廣州ICC)、廣州金融城項目、武漢越秀金融匯、南沙越秀金融中心等多個全新的地標型項目中落地,提供更具個性化與差異化的產品。

服務方面,越仲怡城今年率先啟動“YEService越商務”,通過越智能(YESwise)、越健康(YEShealth)、越關懷(YESincerity)、越便捷(YESeasy)、越共享(YEShare)、越社群(YESocial)六大核心體系,全力構建“智能、健康、共享、便捷、愉悅”的越商務生態圈,踐行城市美好生活的承諾。

數字化運營方面,越秀商投今年6月上線“悅享會”會員平臺,覆蓋珠江新城CBD寫字樓項目企業和約30萬白領,提供政務管家、金融管家、置業管家、環保管家、健康管家、幸福管家、行家臻選“6大管家+2大平臺”服務體系。它將重構“人、貨、場”,從 To B 端的企業會員體系升級為“區塊鏈營銷平臺”,由點及網全面升華“1+1>2”的營銷裂變效果,打造城市數字化“樓宇生態圈”。

在疫情造成巨大沖擊的上半年,越秀房托展現出極強的抗風險、跨越經濟周期能力。期內,基金寫字樓項目逆勢增長,收入同比增長3.5%至4.68億元。特別是,武漢越秀財富中心加強產業鏈招商,出租率逆勢突圍,攀升至82.9%,同比增長17.1個百分點。

十五年來,作為領航者,越秀房托與香港REITs市場一道成長,打造了商業運營、資本運營、物業管理“三位一體”的商業模式,給中國內地投資物業資產證券化提供了寶貴的案例。

十五年來,越秀房托與越秀地產一道走出獨特的商業地產發展之路,它首開先河,憑借“雙平臺協作”、“開運金”輕資產運營模式,提供了一個如何利用商業物業融資和退出的模板。

展望未來,越秀房托將尋找第二曲線,把握市場窗口實現優質項目的收購,開辟一條以“商業運營為根本,以金融化為出路”的商業地產發展之路,以前瞻性的視野繼續推動中國商業地產REITs發展進程。