近期,云南城投置業股份有限公司(后稱城投置業)發布多份公告,從年報虧損到出售17家子公司的重大資產重組;向保利轉讓4家子公司股權、債權,再到回復上交所問詢等。盡管公告淹沒在這次新冠肺炎疫情之中,但還是引起了眾多股民和投資機構的關注。

　　對于偏居云南,曾經雄心勃勃的云南城投集團來說,2019年猶如山路行車突逢暴雨,原董事長許雷涉案自首,成都會展易主融創,上市公司持續虧損。而此番上市公司虧損公告與多份資產重組公告先后公布,看上去更像是一場和過往的告別。

　　去年7月,云南省政府宣布保利集團參與云南城投集團混改,去年10月13日,原保利集團副總工程師、協同發展部部長衛飚空降云南省城投集團黨委書記、董事長;今年1月15日,保利集團副總會計師鄧長清赴任云南城投集團副總裁、黨委委員。隨后,衛飚再入選城投置業候補董事,很可能接任城投置業董事長。

　　最近一個月,也是保利集團入局云南城投集團混改后動作最為頻繁的一個月,從某種程度上劇透了混改后云南城投集團及上市公司的未來走向。

　　負擔過重 擴張的代價

　　1月23日,城投置業發布《云南城投置業股份有限公司2019年年度業績預虧公告》,公告顯示“預計2019 年實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-239,418萬元到-189,418萬元”。

　　從此前一季度報、中報、三季度報綜合來看,年度業績斷崖式下降已在人們預料之中。金融監管政策收緊、原董事長涉案自首等內外因素的疊加,帶來一系列連鎖反應。2019年,城投置業融資額明顯下降,有限的融資額與銷售回款主要用于保障金融機構還款,導致后續開發資金不足,項目周期拉長、結轉延后。

　　“云南城投(置業公司)存在的問題集中爆發在這一年,很多房企去年以來也遇到了類似問題。”昆明地產業內人士陳剛認為,2018年以前,由于房地產市場較好,各家房企都忙于擴張,而最立竿見影的方式就是收購;但如今房地產市場和政策都發生了天翻地覆的變化,房企融資受限,債務壓力增大,市場萎縮導致房企處處受限。云南城投置業也不例外,大量收購導致債務增長,管理滯后等問題被凸顯了出來。

　　2016年、2017年間,上市公司分兩次分別花費了18.63億元和25.88億元對銀泰系旗下公司的股權進行并購。2018年,試圖收購成都會展,但經過一波三折后于2019年6月終止該收購案。

　　從近年來幾次收購案可以看到,城投置業希望通過收購來完成擴張,但此布局帶來負債高企、資產過重等諸多問題。“如果房地產市場繼續高歌猛進,問題會隨著時間的推移被消化掉,但現在是房地產企業受限太多,這些重資產短期內被盤活的可能性較小。”一位接近云南城投的人士告訴記者。

　　2月24日,城投置業回復上交所的《關于對公司業績預虧事項問詢函》中披露,2019年上市公司房地產開發業務銷售收入40億元,相較2018年75.15億元下降了47%。

　　資產重組 不是短期償債

　　而另外一份公告《云南城投置業股份有限公司關于公司籌劃重大資產重組暨關聯交易的提示性公告》顯示,城投置業與公司控股股東云南城投集團簽署了《合作意向協議》,就出售城投置業下屬17家子公司的股權進行了約定。根據該協議,云南城投集團擬收購城投置業持有的天津銀潤100%的股權、蒼南銀泰70%的股權、杭州海威70%的股權、平陽銀泰70%的股權、杭州云泰70%的股權、奉化銀泰19%的股權、成都銀城19%的股權、寧波泰悅19%的股權、寧波銀泰70%的股權、黑龍江銀泰70%的股權、淄博銀泰70%的股權、哈爾濱銀旗70%的股權、臺州商業70%的股權、臺州置業70%的股權、杭州西溪70%的股權、云泰商管43%的股權以及北京房開90%的股權。。

　　據悉,截止2019年第三季度,這17家公司資產總額合計為440.86億元,負債資產合計357.08億元,而所有者權益為83.74億元。

　　除去少數股東權益外,城投置業所占17家子公司的資產總額為322.73億元,負債資產為263.17億元,實際所有者權益是59.56億元。以上公司中有10家在2019年前三季度處于虧損狀態。

　　“這些資產中有11個銀泰城(大型商場)、兩家酒店,在當下房企的融資環境里,這樣的重資產很難盤活。”陳剛認為,城投置業甩掉一部分重資產,回攏資金,降低負債水平,優化財務結構是當務之急。從長遠看,房企也不宜持有過多固定資產,應專注于自身的強項。

　　“集團有大量優質的文旅資源,資源配資更合理。”云南城投集團不愿具名的內部人士告訴記者,從財務角度看,城投置業原本就屬于云南城投集團并表范圍,此次交易不會給集團造成負面影響。

　　可以看到,此次標的多為商業體、酒店等重資產,在當下房企融資受限的大環境下,這些資產在單純房地產企業的名下很難被盤活。“而云南城投集團是一個綜合性、多元化的公司,可以提供更多融資題材,同時為集團大健康和旅游產業提供配套。”一位接近云南城投的人士告訴記者,這次調整后,云南城投集團以及上市公司功能都將更加明確、精準。

　　“有的資產在這里是負擔,但到了另外一個人手里就是金礦。”陳剛認為,脫離房企,借助保利集團資源,盤活這些存量資產會更容易。而對于城投置業來說,這意味著放棄商業地產發展模式,回歸自己的強項,發揮其本土企業優勢。

　　就云南城投2020年以來,頻繁重組的情況,昆明地產觀察認識陳俊維認為,這不是一個簡單的項目轉讓,是保利集團與云南城投集團混改階段的資產梳理,有意為之的安排;城投集團以支付現金對價收購城投置業難以盤活的重資產,為置業換取流動性;而保利集團以現金支付方式收購城投置業下屬4家子公司股權。“這就是救火,兩大集團不僅為上市公司釋放資金流動性,同時又以合作形式幫助上市公司完成土地開發的舉措。”

　　人事變動 保利混改加速

　　值得注意的是,此次交易發生在央企保利集團混改云南城投集團期間,這也是原保利集團衛飚擔任云南城投集團黨委書記、董事長以來的第一個重大重組案。從此次交易中可以部分窺見混改后云南城投集團及上市公司在保利旗下的定位。

　　作為萬億級大央企,保利集團擁有不可替代的資源、品牌、資金、戰略優勢。此番頻繁的動作,無疑是在對云南城投集團的資源進行重新梳理,重新定位。此前,保利發展以支付22億誠意金,擬收購城投置業下轄4家全資公司部分股權。其中包括擬將欣江合達60%股權及對應的債權、東莞置業90%股權及對應的債權、版納置業90%股權及對應的債權、官城改公司90%股權及對應的債權,依法以協議轉讓或公開轉讓的方式轉讓給廣州金地(保利發展100%持股)。

　　據公告內容顯示,欣江合達持有“古滇二期項目”。而東莞置業持有東莞市麻涌鎮華陽村的“華陽花園項目”,建筑面積約12.86萬平方米。目前項目已于2019年4月開工。

　　版納置業持有云南省西雙版納州景洪市的“雨林瀾山項目”,計容建筑面積約80.49萬平方米。官城改公司則持有昆明市官渡區關上街道“關坡二期項目”,土地面積共計79.19畝,目前該部分土地尚未動工建設。

　　通過資產的重新梳理,城投置業可回攏資金,減少負債,降低公司資產負債率。而保利發展的介入,可以直接幫助城投置業彌補房地產二級開發的管理劣勢,同時帶來品牌優勢和市場優勢。

　　在保利集團的強勢背書下,城投置業大量優質土地儲備將被盤活。在《云南城投置業股份有限公司關于上海證券交易所關于對公司業績預虧事項問詢函的回復公告》中顯示,公司已取證待開發的土地面積為6132畝,其中,有版納的優質土地資源,在更熱門的大理也有大量土地儲備尚未釋放。公司下一步將圍繞向產業地產商全面轉型的目標,依托資源整合優勢及拿地能力,著力構建“文化+土地+開發”、“旅游+土地+開發”及“康養+土地+開發”的三大業務板塊。

　　正如陳俊維所說,一邊幫助城投置業釋放流動性,一邊合作開發。可以預見的是,兩大集團混改結束后,上市公司城投置業依然是市場先鋒,其大量的優質土地資源將與兩大集團優勢結合后釋放出更多活力。

　　而人事方面,城投置業公告顯示,去年10月剛從保利集團調任云南城投集團黨委書記、董事長的衛飚,已經成為云南城投置業股份有限公司候補董事。“這應該是流程還沒有走完,按上市公司流程是先選為董事,再由股東選舉成為董事長。” 昆明房地產業內人士普遍認為,流程一旦走完,衛飚應該兼任上市公司董事長。

　　衛飚兼任城投置業董事長意味著,保利集團、云南城投集團與上市公司之間資源的調配、共享變得更容易。

　　從以上信息可以預判,保利集團與云南城投集團的混改幾乎已成定局,而云南城投集團通過一系列的資產梳理,也將徹底告別過往,經過升級改造的云南城投集團重啟鍵即將按下!