70大中城市，竟然有63個在上漲？什么情況？

消息一出，跳出來一票靠賣房為生的專家，什么樓市回暖，什么再不買房又要漲價，什么年底不買房，一年又白忙等等。一個個說的煞有其事信誓旦旦慷慨激昂催人尿下。

不明真相的剛需們聽到消息后瑟瑟發(fā)抖，怎么肥事？說好的房價普天同降呢？說好的樓市下行周期呢？說好的政策市場探底呢？這就到底了？哪個專家來解釋一下？

作為一名非著名地產(chǎn)專家，姐夫我覺得還是有必要把這個事情完整的解釋一下，免得被數(shù)據(jù)和那些大忽悠搞得焦慮睡不著，萬一再沖動立馬跑售樓處買套房，那就太冤了。

壹

首先，新聞中提到的70個大中城市的新建商品房房價數(shù)據(jù)。

問題是，新建商品房的房價數(shù)據(jù)。

新建商品房=新房、一手房。而新房的銷售價格，我想大家還有人記得前段時間，某城市降價未遂的消息吧。

這里姐夫給大家普及個小的知識點。新房的房價想要出售，首先要拿到一系列的證件，才能合法出售，而最后一個證件叫，“商品房（預(yù)）銷售許可證”。

這個證件的意思是，開發(fā)商想要賣多少錢，需要去房管局做價格備案，并不是張嘴就來，是需要有房管局審核，符合市場需求的。

當(dāng)然，“市場需求”需要打上引號。

之前吧，因為種種能說和不能說的原因，房價備案基本上都能通過，所以很多人都有一個誤解，以為開發(fā)商的房子，隨便標(biāo)價，實際上不是，是有監(jiān)管部門的。

而目前的房價趨勢需要平穩(wěn)過度，所以數(shù)據(jù)上需要看得過去，要穩(wěn)，再加上我之前說過的，限價這個政策在有些城市其實已經(jīng)取消，高價房的數(shù)據(jù)也會拉高新建商品房的整體價格。

好，解釋完大家心里就有點13數(shù)了。新建商品房的數(shù)據(jù)，某種程度上和康師傅的包裝袋上面“圖片僅供參考”有異曲同工之妙。

房價漲跌看什么？

認(rèn)真讀過之前文章的同學(xué)們應(yīng)該記得，我說過別看數(shù)據(jù)，想要知道你家房子漲跌，你嘗試把房子掛到中介一段時間，看看多少人問，真正要買的人心理價位在多少，這就是市場底。

新房代表不了真實的房價，新房代表的是對房價的預(yù)期，就目前來看，新房的房價數(shù)據(jù)根本不值得參考，房價數(shù)據(jù)失真。

那我們看看，二手房的數(shù)據(jù)是什么樣的

11月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲，但二手住宅價格持續(xù)下降； 廈門、北京、無錫、杭州、寧波、福州、鄭州、天津、廣州、溫州、金華、石家莊、深圳、泉州、上海、合肥、海口二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下降。

北京、上海、廣州和深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%，而10月份，北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

這是真實的二手房市場反應(yīng)，四大一線城市連續(xù)2個月依然持續(xù)降價趨勢，也是近4年來的首次。依舊是處在下行周期之中，保持好觀望和關(guān)注，除非有絕對必要，不然穩(wěn)住，別浪。

那根據(jù)什么推斷入手時機？

想要了解入手時機，就要隨時了解對房價會產(chǎn)生影響的重要因素，才能把握住大致的時機，不抄底，但也不要接盤。

下面說一下需要重要關(guān)注的因素。

貳

首先最重要的是錢，咱們看看央行往市場上投放貨幣的動態(tài)。

17日，央行開展了1600億元7天期逆回購操作，全部實現(xiàn)凈投放。央行稱，這是為對沖稅期、政府債券發(fā)行繳款和金融機構(gòu)繳存法定存款準(zhǔn)備金等因素的影響，維護銀行體系流動性合理充裕。

簡單介紹名詞：逆回購=往市場放水。反之，回購就是貨幣回收，市場貨幣縮水。

市場放水的因素對房價絕對有根本影響，這個是共識，比如08年的4萬億。

但是這次不太一樣，為什么？從10月26日到12月14日，央行連續(xù)36個工作日停做逆回購，這是史上最長的一次停止逆回購的時間。

表明了央行的態(tài)度，即便是強調(diào)貨幣適度寬松的前提下，依舊對貨幣政策采取謹(jǐn)慎放水的行為。當(dāng)然，除了逆回購之外，還有其他的放水通道，都是什么情況？

10月底以來，到期的三筆MLF均被等額續(xù)做，沒放水。

名詞解釋：MLF的意思是中期借貸便利，大白話就是中長期抵押貸款，一般3-6個月最多1年。

11月末SLF余額下降，意味著央行投放的沒有回籠的多。

名詞解釋：SLF的意思是常備借貸便利，大白話就是短期抵押貸款，一般1-3個月。

11月PSL有凈投放，但僅僅255億元。

名詞解釋：PSL的意思是抵押補充貸款工具，最常見的就是棚改。前兩年大量的棚改資金就是通過PSL投放的。重要的放水工具，利息低時間久，3-5年。

11月以來共有2200億元中央國庫定存到期，央行迄今為止只新開展1000億元操作。

中央國庫定存，這是央行把自己財政富余的錢，花不了存到商業(yè)銀行的定期存款，賺利息。相當(dāng)于我們自己存定期到銀行，到期了，但是只取出來一部分，剩下的還存著。

以上種種對于貨幣的政策來看，雖然不能說貨幣緊縮，但也絕對談不上寬松。所以，在目前的貨幣環(huán)境下，房價沒有上漲的催化劑和助推器。

除了錢之外，還有什么重要的因素會影響房價？你想的沒錯，政策。

叁

事實證明，國內(nèi)的樓市，就是政策市。這點所有人也已經(jīng)達(dá)成了共識，比如08年開始的房價上漲，比如14年開始的房價下跌，還有15年的上漲和今天的下跌。

近期引起熱議的一件事，就是在12月12日，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟能力的通知》，支持建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入大于300億元的企業(yè)進行發(fā)債融資。

這個通知讓多數(shù)人解讀為可能會松綁，但是2天后給予官方的回復(fù)。

12月14日，國家發(fā)展改革委就宏觀經(jīng)濟運行情況舉行發(fā)布會。國家發(fā)改委政策研究室副主任兼新聞發(fā)言人孟瑋表示，國家發(fā)改委貫徹落實黨中央和國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控決策部署的態(tài)度是堅決的、一貫的，在核準(zhǔn)企業(yè)債券過程中，我們將嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策。按照中央精神，目前只支持有關(guān)棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項目，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。

說明政策的高壓一直存在，所以才會如此即使和效率的對市場的解讀做出快速反應(yīng)，短期內(nèi)不會有任何變化。

12月13號，政治局會議，這是國內(nèi)最重要的會議之一，對2019年的經(jīng)濟展開研究，一字未提房地產(chǎn)，是4年來首次。

意味著，房地產(chǎn)暫時保持的穩(wěn)定狀態(tài)，不適宜過度討論。

另外，因為前幾年一直在談房地產(chǎn)長效機制，今年沒提，會不會明年會發(fā)生新的變化，這個無法判斷，只能等“中央經(jīng)濟工作會議”的召開或許會有答案。

而縱觀全國的調(diào)控政策，基本上保持不變，除了承德進一步收緊購房資質(zhì)，遼寧出臺鼓勵棚改貨幣安置的政策外，其他城市政策保持平穩(wěn)。

綜合來說，政策方面也沒有放松的跡象。

還有什么在影響房價走勢？數(shù)據(jù)。

肆

國家統(tǒng)計局14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1~10月回落0.8個百分點。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。

單月的數(shù)據(jù)來看，今年的9、10、11月，全國房地產(chǎn)市場單月銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三個月的同比下調(diào)。

市場的后力不足，這同樣也是2019年房價走勢的關(guān)鍵點，即便想要保持目前的平穩(wěn)，能保持多久也是個問題。

另外，11月還有一個數(shù)據(jù)很值得思考。

數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份社會消費品零售總額為35260億元，同比名義增長8.1%。這一增速數(shù)據(jù)不僅比上月低了0.5個百分點，更創(chuàng)下了2003年5月以來的新低。

但是11月有一個重要的消費日，雙十一。

淘寶天貓平臺“雙11”成交額首次突破2000億元大關(guān)，最終定格2135億元；京東“雙11”活動期間累計下單金額超1598億，同比增25.7%；蘇寧易購全渠道訂單量增長

11月在雙十一這樣的數(shù)據(jù)加持下，社會消費依舊創(chuàng)造新低，消費動能不足，也變相說明了消費意愿和消費能力都在下降。

原因和房價也有直接關(guān)系，房價的穩(wěn)定同樣關(guān)系到消費的意愿。再加上目前的裁員潮和降薪潮等等大環(huán)境，都在說明，經(jīng)濟形勢依舊嚴(yán)峻，房價不可能逆勢上漲。

綜上所述，假設(shè)一旦放開，會出現(xiàn)什么后果？房價上漲、剛需恐慌買入、炒房客瘋狂拋售套現(xiàn)離場、不可逆的暴跌。

所以，房價穩(wěn)定下行周期還會持續(xù)，保持平靜，按照目前房價微跌5%-15%之間的數(shù)據(jù)來看，即便參照之前的房價暴漲，也是在跌超30%之后，才掉頭上漲。

房價還未觸底，只需要盯好你所在的城市，即便買在回暖周期，也比買在下跌周期來的踏實，萬一抄到山頂，就要付出一生的代價。底在哪，誰也不敢說知道。

最后強調(diào)一句話：剛需買房不容易。那些號稱知道房價底部的專家，放過剛需吧。

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