早上，蜜姐夫被隔壁東北老王叫聲吵醒。

正要找他算賬的時候，老王拿著手機憂心忡忡的過來問我：姐夫，網上都傳房貸利率下調了，我該不該買房啊？利率下調房價會不會漲上去？現在不買會不會以后又多花幾十萬？

我說你先把牙刷了，這一嘴的韭菜雞蛋餃子味兒姐夫沒心情回答你的任何問題。

壹

那今天就講講房貸利率和房價。

首先，先普及一個基礎邏輯，房貸利率和房價的關系。

房貸這個詞在1980年之前是沒有的，所有的房子都是全款購買，沒聽說還可以貸款的。房貸這個概念最先由鄧老提出，直到98年之后才算正式進入普通人的眼中。

由于房貸的屬性決定，讓普通人可以用少量的資金通過杠桿的形式撬動大筆資金去買房，實現人生第一筆資產配置，由此引發房地產的空前繁榮。

而1998-2008年，則被稱為房地產的黃金十年，催生了無數的地產大佬，也改變了許多普通人的命運。

簡單舉個例子，蜜姐夫的姐夫，2008年之前在北京奧森片區買的房，當時買的時候還是被單位半拉半拽買的。

房價5000左右，現在單價13萬，一套100平的房子，十年從50萬漲到1300萬，這是普通人通過工作玩了命也不可能實現的原始財富積累。

而房貸利率，則決定了杠桿的周期成本和利息高低。房地產有史以來的任何一個房價的轉折點，都離不開房貸利率。

宏觀調控最有力的工具，就是房貸利率。

“利率漲，房價降。利率降，房價漲。”

（圖片來源于貝殼研究院）

以2015-2017年的這波大牛市舉個例子，房貸的基準利率是4.9%，并且在某個最火的階段曾有銀行提供利率7折的優惠。你姐夫我的房貸利率就是4.9%。

后來2017年5月之后，銀行房貸利率基本都上浮20%以上，甚至還有25%-30%的情況。持有成本和周期變長，直接導致市場觀望情緒泛濫，房地產撲街至今。

那這會差多少錢呢？姐夫給你算個賬，咱們以老王為例。

假設老王是首套房，貸款100萬，30年的還款周期。

按照基準利率4.9%，月供是5300元，利息是91萬。

上浮20%利率是5.88%，月供5900元，利息時候113萬。

上浮30%利率是6.37%，月供6200元，利息為124萬。

最大月供差了將近1000元。

這只是以月供100萬為例，這個貸款額度按照目前的房價水平，也只能在二三線城市買個小房子。

如果按照目前北京房價的尿性，隨隨便便500萬起的價格，月供差的將會更多。

這1000到幾千元不等的月供差，對普通剛需來講，就是一個月的菜錢或者孩子的奶粉或者尿不濕或者老人的養老錢等等。

所以，利率上浮，剛需一定會觀望。

房貸每月都要還，對于投資房產的人來講，利率上浮代表剛需會出現觀望情緒。

一旦到了這個階段，賣方市場就會變成買方市場。

于是就要考慮持有周期加長所增加的成本，就會考慮這個階段出手來避免資金風險。

所以我們看到，市場上的出售房源多了，并且價格也會有優惠，但買房的卻更猶豫。

因為不知道是抄了個底，還是抄到半山腰上，還是在山頂瑟瑟發抖的站崗，畢竟一站就是幾十年。

“但這次利率下調，會不會導致房價上漲呢？”老王問。

貳

老王的憂慮來源于近期的各種利率下調的消息。

根據公開數據顯示，10月份首套房的全國房貸利率是5.71%，是基準利率的1.165倍，保持了連續22個月的上漲勢頭。

但是實際上，四個一線城市中除了上海因為本身利率就處在底部，執行基準利率打95折的原因之外，其他城市近期都有所松動。

比如北京的民生銀行某行表示，在此之前的利率為上浮20%，在10月份以后，為了吸引優質的客戶，利率下調5個百分至15%，二套房可以做到最低上浮11%。

廣州自中國銀行10月起調整利率上浮15%降倒上浮10%，至今四大行都把利率調整到10%，而部分上浮比較高的其他商業銀行，也基本上降了5個百分點。

深圳同樣也是，首套房利率普遍執行15%的上浮比例。

另外，像杭州、廈門、南京、寧波等比較熱門的二線城市也紛紛下調了上浮比例。

這么密集下調的消息不得不讓老王焦慮，房價萬一漲了今年又白干了。不慌，聽姐夫分析。

首先，利率下調的目的并不是要漲房價。

“房住不炒”的政策決定了大方向不會變。經過1年多的調控后，主要目的還是為了穩房價，打掉炒房團對房價的心理預期。

在調控期間一直有人在講調控政策誤傷剛需，很多政策是一刀切。但實際的效果已經達到，炒房團確實已經銷聲匿跡，接下來就要為剛需謀求出路的時候。

在11月9號在央行第三季度貨幣政策報告中提出：貨幣政策要保持中性，適度松緊，把好貨幣供給總閘門，在多目標中把握好綜合平衡，根據形勢變化動態及時預調微調。

這個報告和眾多城市的房貸利率下調前后呼應，但并非再次祭出房地產這個雙刃劍，也不是再次提倡炒房，而是在經濟下行壓力比較大階段采取的措施。

未來的房地產政策也一定是以穩健為主。

所以，可以確定的是，利率下調是為了剛需著想，姐夫建議剛需在接下來把握住上車的機會。

老王想了想，也對，有道理。那姐夫你說房價還會跌嗎？

叁

其實這就要說到，中國樓市的泡沫是否能破裂的問題。

最近地產大佬SOHO中國的董事長潘石屹在公開場合表示，中國房地產的市值是65萬億美元，超過美國歐盟日本三地方總值，也超過國有資產總值。

樓市有泡沫嗎？毋庸置疑，有！

能戳破嗎？不能！

房地產占中國家庭財富的70%，影響60%的地方經濟，關聯60%的銀行資產，也是地方財政的主要收入來源。

今年的股市出現問題，相關部門的各路諸侯紛紛出手支援，而樓市的總值超過股市何止10倍，會讓它發生不可控的風險嗎？

答案不言而喻。

2017年超過250次的調控，2018年超過120次的調控，如此多的調控政策至今，所有的政策目的很明確，穩房價，穩市場，穩預期。

這是理智判斷樓市未來走向的方向標。

講到這我突然想起來，老王你不是在東北鐵嶺的老家有房嗎？算個毛線的剛需？

老王說我在北京啊姐夫，我是北京的剛需，我也有一個夢想啊！我揮了揮手讓他滾。

這是當下很多年輕人對剛需的誤解，姐夫年輕的時候玩過一個游戲，魔獸世界。

一個開了很長時間的老服務器，老服的物資豐富且實惠，有牛人帶著玩，沒準還有機會加入一個大的公會有更好的發展，賺錢更容易。

這是北京。

一個新的服務器，物資匱乏且并不實惠，沒有成熟的公會，沒有發展，沒有牛人帶著玩，當然，也不好掙金幣。

這是三四線城市。

很多年輕人來到北京后，迷戀于北京的繁華和活力，興致勃勃的表示這里是我的夢想，我要在這里扎根留在北京。

怎么留在北京？買房。一看房價這么高，罵街。

高房價摧毀了我的夢想，高房價摧毀了我的未來，高房價摧毀了我的人生，你%￥&@#……

這么容易被毀，姐夫長嘆一聲，這一屆的年輕人不好帶啊。

房價確實高，但實事求是講，即便讓你回到十年前，你也買不起房，這是一個殘酷的事實。

2008年北京均價是12479元/㎡，那時候北京市城鎮人均年收入是24725元，一年工資買2㎡。

你在2008年收入多少呢？

老王仔細想了想，大概能養活自己就不錯吧，不吃不喝估計能剩下幾千。你說為啥不能用現在的收入買過去的房價呢，房價不漲多好。

我笑了笑沒說話。

肆

法國作家羅曼·羅蘭說過一段話：世界上只有一種英雄主義，就是看清生活的真相后依然熱愛生活。

我對老王說，剛需是什么？

剛需是你想要一個家，可以寄托身體和靈魂的地方。在能力范圍之內，買的起哪里就買哪，買不起就好好生活好好工作，有能力再買，抱怨并不能解決問題。

房子不是生活的全部，你這趟人生的單程票，上的也不是看房團的大巴車。

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