中國高凈值人群投資觀念的國際化，使他們將海外置業作為重要投資手段之一，在4月13日中新經緯財經V熱評活動中，中航證券首席經濟學家、中新經緯研究院專家許維鴻與恒天財富海外教育子公司CEO張艷娟討論了海外置業的紅利與陷阱。

沙龍現場 中新經緯 張芷菡 攝

胡潤研究院與萬國置地發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產。對此，張艷娟談到，中國更多的高凈值投資者關注海外資產配置，以投資為目的而言，海外置業地點的選擇應關注當地經濟發展形勢。“我們可以看到，一國房價的漲跌往往與其經濟發展形勢密切相關，一般經濟形勢好的地方，房價一定是上漲的。”

報告還顯示，2017年美國是海外置業投資回報最高的國家，前50名投資回報率最高的城市中美國以11個城市居首。那么，美國房產是否就是海外置業的最佳選擇呢？對此，許維鴻表示，歐美房產屬于保值性房產，現今投資未必獲得高收益。

他分析，10年前美國房價受次貸危機影響大幅下跌，10年來受美國經濟發展和通貨膨脹的因素，熱點城市及地區房價更多是上漲的，當時選擇在美國置業的投資者普遍是盈利的，但從現今美國房價來看，部分城市及地區房產投資風險是已逐漸累積。“當時買美國房產是‘抄底’，現在買的性價比肯定是不如以前了。”

相較之下，許維鴻認為新興市場的房地產，特別是“一帶一路”沿線國家，在現今的時間點上是好于歐美傳統市場的，但投資者要注意其高風險高收益的屬性。

而至于海外置業選擇中的另一熱門——歐洲房地產市場，許維鴻表示，多數歐洲國家的政策表現為不愿意敞開本國的不動產市場去吸引新興市場的投資，相關法律及稅收更為復雜，投資者如看好歐洲國家房地產，通過專業的金融機構以投資基金的形式投資是更好的選擇。

除考量宏觀經濟環境外，投資同一國家中不同城市、地區房產的選擇同樣重要。在張艷娟看來，房屋持有成本、租售比、購房政策，是具體判斷海外置業可能收益的重要指標。就房屋持有成本而言，需繳納的房地產稅是主要成本之一，她表示，與國內不同，諸多國家特別是美國都要征收房地產稅，通常是每年按房地產估值的1-3%征收，但所繳房地產稅會部分用于完善當地公共服務、環境改善等；而房屋租售比是用于衡量房產運行狀況的指標，張艷娟表示，由于部分海外國家總體房價較便宜，以月租金除以房價計算，租售比數值較高，是穩定投資收益的表現；此外，海外置業應傾向于購房政策穩定的國家。

雖然海外置業越來越受擁有國際化投資視角的高凈值人群青睞，但也并非一本萬利，海外置業又有哪些“陷阱”呢？

許維鴻認為，避免海外置業的“陷阱”，一要避免受旅游、宣傳等因素影響下的沖動型海外置業；二要避免盲目跟風購置歐美房產，應擴大關注面，部分新興市場房產或本國二三線城市房產隨著當地經濟發展，已越來越具有投資價值；三是不要跟風投資，要等待合適的投資時機。