物聯網、移動互聯網、云計算等新一輪信息技術的迅速發展和應用，讓“智慧城市”、“智慧園區”逐漸成為趨勢。隨之而來，區別于傳統寫字辦公樓的產業園區也逐漸向智慧、創新化、科技化轉型。

在很多人的印象中，空間上的不同應該是傳統寫字辦公樓與產業園區最大的區別，但實際上，現代產業園區還有更多意想不到的“智慧”。

作為一家專業的園區開發運營企業，北京經開投資開發股份有限公司（簡稱“北京經開”）自2000年成立以來，一直致力于開發和運營符合區域經濟特點和產業發展需要的大型綜合高端產業園區。

成立17年以來，北京經開已經成功開發了近400萬平米園區，吸引了1000多家企業入駐。從最早提出“雙生態獨棟辦公”和“低碳高端園區”概念，到成功打造包括國際企業大道、北京經開工大軟件園（BDA芯中心）、中和科技園、亦莊創意生活廣場等在內的一系列具有鮮明特色的產品，北京經開擁有近20年的產業園區開發運營經驗，成為產業園區地產運營商中的佼佼者。

全國產業園區如雨后春筍般迅猛發展，北京經開何以能夠在眾多園區中脫穎而出？為此投資家網記者采訪了北京經開總裁周世義，暢談產業園區開發的成功秘訣。

產業地產兼具復雜性與魅力

在北京經開的主營業務中，高端園區開發、優質資產經營、高新技術產業投資組成核心的三部分。主要產品類型包括標準工業廠房、企業獨棟研發樓、總部樓、集約式寫字樓，以及相關的配套服務設施等。

在多年的產業園區開發、運營與打磨下，北京經開結合自身的發展情況，探索出了一條差異化的發展道路——致力于打造低碳、高端、生態型園區。

低碳高端產業園是一種高產值、低排放的新型產業園區，以系統產生最少的溫室氣體排放、獲得最大的社會產出為目標，是一種帶有行業引領特性的企業空間解決模式。

不同于傳統產業園的“高端”，北京經開開發的園區中，“高端”的表現不僅是品質高端、產業高端和服務高端。周世義解釋，“除了基本的生活及商務配套外，園區還具備良好的金融創投環境，并逐步朝著社區化、綜合化的方向邁進。此外，借助信息化手段，北京經開搭建園區云服務平臺，真正實現園區服務的多元化、一體化、及時性和可達性，形成政府、園區客戶、合作單位和自身多方共贏的良好局面。”

“北京經開的核心競爭力正是這一條差異化發展之路。”周世義向記者談及產業園區開發的復雜性時說到，“與普通住宅和商業地產相比，產業地產受區域規劃、政策導向等宏觀因素影響更甚，投資回收期更長，因此風險相對較大，且由于目前處于行業發展初期，產業地產尚未形成完全固定的模式，參與者眾卻缺乏規范，產品質量參差不齊，影響到外界對行業的整體認知。”

那么產業地產如何在激烈的市場競爭中脫穎而出呢？周世義的回答是，對產業地產來說，只有擺脫傳統的開發形式，并根據區域特色創新發展模式，找準自己的定位，不斷創造出新的生產力，才能更好的發展。

周世義認為，從三個方面發展產業地產讓北京經開得以成功。第一，清晰的發展理念與品牌定位，第二，進行科學的規劃和產業研究，第三，充分挖掘園區的附加價值。

北京經開在發展之初始終定位于產業鏈的高端，“產業生態、自然生態”的雙生態理念成為北京經開企業的重要品牌定位。“企業獨棟、一流產業園區運營服務制造商”這些鮮明的園區開發理念讓北京經開積聚了一批優質的資源，獲得最富地區核心競爭力的支撐點。

“一個地區適合發展什么產業，并不是空想出來的，一定要和當地的資源稟賦和政策環境聯系起來，在充分調研基礎上做出的規劃才是最科學，最可持續發展的。”在周世義看來，園區產業開發一定是科學規劃的成果。

除此之外，盡管具備了優質的資源和科學的規劃，增值服務平臺卻不可或缺，而這一點才是留住企業，讓企業扎根園區最關鍵的地方。

“北京經開通過增值服務平臺為企業提供集約化服務，在信息、人才、金融、市場、產品等方面大大降低企業的運營成本，提高企業合作收益，這種凝聚效應使園區的產業鏈加長，形成龐大的產業集群。”周世義強調增值服務的重要性，而這也逐漸成為園區產業發展備受關注的地方。

一個成功產業園的核心因素——運營與服務

園區運營與服務是此次采訪中，周世義提到最多的詞匯。

“一個成功的產業園不是單憑開發商或政府就能運營好，更重要的是要通過搭建一個符合產業發展需要和城市發展方向的平臺，依靠開發者和合作伙伴整合、集成、運營，通過園區產業的發展以及多種業態功能的正向疊加實現長期價值的創造，最終實現經濟與環境的雙贏結果。”

因此北京經開不僅打造園區產業，而且還將產業園區的運營和企業后續的服務作為重點深耕方面來運作。

周世義強調，園區能夠成功的一個重要因素是，如何利用區域本身的優勢條件，順勢而為去推進產業生態的形成。他舉例說明，在北京經開位于亦莊開發區路東區的數字工場項目中，由于京東的遷入，吸引了很多電子商務上下游產業鏈的企業。由此北京經開在招商、服務和服務平臺的打造上，也順勢推進，并主動營造產業生態，取得了良好的效果。今年這個園區也獲得了包括國家級電商產業園在內的授牌，形成良性發展的態勢。

在后續服務體系的打造上，北京經開有著多方面的嘗試。

為了給園區企業客戶提供優質的服務，北京經開專門成立了園區增值服務中心，目的是為園區企業提供涵蓋基礎物業服務、商務服務、金融服務、產業服務等多層次立體化的服務體系。

其中，除了一般的園區基礎性服務和一整套云服務平臺系統外，尤為吸引記者的是園區的金融服務。

周世義告訴記者，在金融服務方面，北京經開一方面與興業銀行、中信銀行等金融機構合作，讓園區企業可以享受擔保、股權融資、債權融資等金融服務外。經開自己也成立了融資租賃公司，通過多種途徑解決企業、尤其是中小企業融資難的問題。同時對于有較好發展潛力的企業，我們會定期舉辦名企分享匯，園區內部也會大力扶植。企業投資的形式也是多樣的，有現金投資，有基金投資，有銀行金融服務，搭建一個完整的金融投資體系。

“服務”成為園區吸引企業入駐最重要的因素，周世義特別強調服務的重要性，而也正是因為有了這一整套的服務體系，越來越多的企業才得以進入良性的發展趨勢。

“長期以來，我們的主營業務都是產業園開發和銷售，這種發展模式嚴重依賴土地資源，在行業競爭加劇、優質土地資源日益稀缺、資金和人力成本日益高漲的背景下，要保持長期的可持續發展，我們認為只有靠服務，運營是園區可持續發展的靈魂”。周世義非常看重運營與服務的價值，他認為，想要成為一流的產業園區運營服務智造商，必然需要持續不斷以“運營、服務”作為根本。

房地產市場的黃金時代已遠去，加快轉型是必然

房地產市場的黃金時代已遠去。當前，產業地產項目趨同，企業競爭加劇，產業地產面臨著挑戰，加快轉型發展是產業地產必然要面臨的問題。

而談及如何轉型與布局，使經開處于穩健發展趨勢，周世義告訴記者，北京經開將在兩個方面的布局。在產品方面，北京經開將始終定位于產業鏈高端，以低碳化的生態園區為導向，進一步提升產品，并提升綜合運營服務能力。

在區域拓展方面，目前我們在呼和浩特、天津都有子公司。經開將立足于首都，逐步面向環渤海經濟圈，并嘗試逐步走向全國。同時，周世義表示，經開也在高度關注和調研一些具有產業基礎和發展特色的二線城市，比如武漢、柳州、南京等地，并嘗試逐步走向全國。“我們會通過運營和服務輸出來進行區域拓展，在條件合適的前提下穩健發展。”

在大數據、物聯網、云計算迅猛發展下，產業園區更加需要“質的飛躍”。

北京經開的智慧園區服務體系在云模式的支撐下，運用物聯網、云計算、下一代互聯網以及新一代移動通信技術，最終要推動線下線上服務一體化，做到云上的服務像水電一樣，隨時可得，高效便捷。

所以園區智能化運營服務不僅體現在園區基礎性服務設施的完善，更體現為如何利用信息技術手段實現園區更智慧、更快捷、更有效的管理和服務，最終實現基礎設施即服務、軟件即服務、平臺即服務，形成線上-線下（OTO）服務的一體化。最終通過信息交流的直接化、數據采集、運用的有效性，實現服務的精準化，以及管理的優化提升。在周世義看來，這是產業園區開發、運營和管理的一大跨越式發展，也是未來產業園區必然的發展方向。

作為一家國有控股企業，成為“一流的產業園區運營服務智造商”，基于園區客戶做好增值服務，進行服務輸出是北京經開始終不變的使命與愿景。周世義說：“除了要為股東創造更大的價值，北京經開也希望能夠通過自身對行業的理解和創新性的探索，引領行業發展趨勢，為行業的不斷發展做出貢獻。