導讀：昨晚，上海再一次發布樓市調控政策，同一天，濟南全面暫停房貸。而就在幾天前，天津提高了首套房首付比例。這或許意味著，全國調控還遠遠沒有結束......

昨晚，上海祭出調控大招！

昨晚21點，上海突然出臺房貸新政：

1、自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低于35%。

2、在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；

3、購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

上海28日同時下發的調整公積金貸款通知要求，執行公積金差別化信貸政策，調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。

此外，該通知還要求，借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍；嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

濟南全面暫停房貸，包括首套房！

據新華網報道，28日，駐濟各大銀行突然集體下發緊急通知，即日起至30日，各分支機構全面暫停房貸業務，不管是幾套房。公積金貸款不受影響。有的銀行在通知中措辭嚴厲地表示：擅自放貸將追究責任。

“這次與之前的限貸不一樣，是全面停貸。不管是首套房還是二套房、三套房，都不放款了。”某銀行的個貸中心負責人稱，通知沒有說明停貸的原因。

生活日報記者得到的一份駐濟某銀行的通知顯示，這次下發緊急通知是“按監管政策要求”。而公積金貸款不在限制之列，該措施極有可能來自人民銀行或者銀監局。

就在10天前，國家統計局發布10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，數據顯示，當月濟南環比上漲3.4%。而根據往期數據，濟南的新房價格已連漲15個月。或許，這就是濟南緊急暫停房貸的原因！

調控背景：上海房價仍在上漲！

有分析指出，從政策出臺背景來看，上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。10月份國家統計局數據顯示，上海新建商品住宅成交均價環比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%。

從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調控壓力仍沒有消除。而且最近幾周高價房成交比較活躍，也帶動均價出現波動，可能對市場心態帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調控效果。此外，11月中旬以來，深圳、杭州等城市在原先調控措施上予以加碼。所以上海對調控進行加碼不能算“意外”。

此次調控與之前很明顯的區別，就是提高了首套房首付比例。同時認房又認貸，導致了假離婚的恐怕也無法享受貸款優惠，因為有過到款記錄，首付就大幅度提高，但是仍然會導致一些人假離婚去購房，如果他們愿意承受更高首付的話。

上海樓市或進入高位橫盤模式

此次上海樓市調控要求，最重要的或許就是，原先只認房不認貸，但現在哪怕房子轉賣各種流程做得再干凈，只要還能查到貸款未結清等情況，依然要受到限制既認房又認貸。而且，此輪政策還要求核查購房者的全國征信，覆蓋范圍無疑要大很多。

東方房地產學院常務副院長華偉認為，上述調控政策對高端住宅需求的影響比較有限，對中低端住宅需求則起了一個延遲的作用。本質上，此次出臺的政策是以犧牲成交量來穩定房價，使其在高位橫盤。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上海此次樓市新政主要是抑制投資投機或炒房需求，對穩定市場有積極意義。可以預見的是，到年底前上海房地產市場的交易量會有所下滑，大漲的可能性已經不大，市場重回平穩是大勢所趨。

對購房者有哪些影響？

一、白話版解讀：

圖片來源：@藍鯨財經記者工作平臺

二、樓市大V@財上海解讀

1、上海樓市新政，精確剔除“置換改善人群”。本市無房，但在全國有貸款記錄的，視為二套房貸。這是精確鎖定了改善換房群體。目前老房（貸款過的人）已賣，新房未簽的人群，徹底傻眼了。再買是按照二套房貸待遇了。

2、上海樓市新政重點收緊兩個方面：一是壓貸款規模，嚴審核。二是減少有能力的購房人群，提高首付標準，小白領買不起了。但人口還在上海，需求沒有減少。

3、新上海人也是新政重點關照對象。很多新上海人，老家有過房貸記錄的情況很多，這次也被精確剔除了。首付五成或七成，不是小數目。

4、有過全國房貸記錄，已經還清，是不是上海二套房貸？答：我反復閱讀了文件原文的每個字，我個人理解：已經還清貸款的，也是二套房貸。

5、實話實說，已經網簽的購房者警惕，房東可能會毀約。因為他可能買不起新房了。

突然調控的背后目的

一、李宇嘉：在美國加息之前擠出熱點城市泡沫

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，上海這次調控還是以收緊杠桿為主，為什么這么做呢？美國進入加息周期，制造業回歸給美國創造就業崗位，針對中國這種貿易順差的大國，在這種情況下對中國的明年出口是非常不利的。

更加不利的就是資本外流的情況和匯率貶值的預期。目前沒有辦法做貨幣寬松，因為怕這種資金會進一步流向樓市和虛擬資產，這樣國家就會很被動。如果當這種情況發生，往往意味著金融風險離我們很近，所以必須要提前在美國加息之前，提前主動把熱點城市的一部分泡沫擠出來。

二、黃生：房地產調控關乎改革開放30年經濟成果

這次房市調控確實來得突然，而且明顯在搶時間，這背后到底是什么原因呢？對此，知名金融專家黃生分析：

中國已經將房市調控作為近期的戰略目的了，在當前非常復雜國際局勢面前，房地產調控關系到一個國家未來的興衰。

2015年8月，人民幣開始了第一次貶值，緊接著深圳房地產就發瘋的上漲，因為人民幣貶值預期存在，導致大量熱錢第一次強烈想沖出中國，首先來到了深圳，導致深圳貨幣的池子水位急速上漲。很多貨幣就進入了深圳房市，導致深圳的房價如脫韁野馬狂飆，一年時間上漲超過60%，至今高位徘徊。

2016年10月，人民幣啟動了第二輪貶值，大量的熱錢還是想沖出中國，但是地下錢莊被打，很多在廣東的熱錢很難流出，那么他們的另一個目標就是上海自貿區。

如果大量熱錢流向上海自貿區的話，很可能導致上海房價像深圳的房價一樣大漲，失去控制，這是前車之鑒。

剛剛在周末，央行還對上海自貿區的資金非法流出進行了嚴格的核查，打擊熱錢從自貿區非法流出。28日，馬上又公布對上海房市進行本年內第三次調控。這無疑是一套組合拳，一個從貨幣方面進行調控，一個從行政方面進行調控。

目前已經有兩件事上升到了國家戰略層面：一個是人民幣貶值，另一個是房地產調控，而且這兩個是組合起來的，不是單獨的。

這兩者的目的，就是將大量的熱錢無法流出中國，保衛中國的外匯儲備，首先人民幣貶值了，購匯所換成的外匯就少了，帶走的外匯就少。

房價因為嚴格的調控，導致需求大面積減少，使得熱錢無法在高位套現，因為承接盤大幅度萎縮了，無法套現，就無法換成外匯離開中國，這些熱錢也就被中國套在房市了。

在全球金融市場動蕩之際，在美元指數如此強的時候，全世界其它貨幣幾乎沒有不受影響的，發達國家的英鎊、歐元等都連連重挫。發展中國家的貨幣幾乎都淪陷了，巴西幣、土耳其、俄羅斯、馬來西亞等三十多個國家的貨幣大跌。

中國不得不考慮最壞的情況，不得不進行一場外匯儲備保衛戰，不得不進行一場經濟保衛戰，而這場保衛戰的主戰場，一個在中國房市，一個在人民幣匯率。

中國調控房市，絕對不是想要房價下跌，如果要房價下跌，就應該大幅度收緊貨幣，但是中國并沒有這樣做。

中國調控房市的目的，和人民幣匯率貶值的目的一樣，就是減緩資金的外流，將熱錢關起來，保衛外匯儲備，保衛中國改革開放三十年的經濟成果，和美國打一場積極的經濟、貨幣防御戰。

結語：

本輪調控的核心是調整房價上漲心理預期和降杠桿，二者缺一不可。如若二者不到位，買房者在什么價位入手都有賺錢效應，再多的供應量也不夠。

房子是給人住的，在經濟發展不平衡導致人口向發達的一二線城市流入的當下，房地產的投資功能必須弱化，房價不能漲到天上，不能遠離平均購買力，不能綁架未來消費能力、匯率以及經濟轉型和可持續發展甚至政府決策，房子回歸居住功能，房價回歸可預期收入水平的購買力是不二選擇。

文章由財經銳眼綜合自：新華網、新浪財經、微博@財上海、生活日報、長盛說房、黃生看金融、中國經濟網、每日經濟新聞、鳳凰房產等。

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